No Image

Уступка права пользования земельным участком

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

«Самовольная переуступка права пользования землей»

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ, ст. 606 Гражданского кодекса РФ предусматривает передачу арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а не распоряжение им. В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка не имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка, что в свою очередь является одним из условий, пользования участком. В соответствии с ч, 3 ст. 652 Гражданского кодекса РФ аренда здания сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, передача права на часть земельного участка третьему лицу должна быть документально оформлена с обязательным согласованием с собственником земельного участка.

При проведении проверок соблюдения земельного законодательства государственные инспекторы по использованию и охране земель ( далее – госземинспектора) проверяют соответствие сроков действия договоров аренды и субаренды, наличие в договоре аренды пунктов, ограничивающих возможность передачи прав по договору третьим лицам (п. п. 5, 6 ст.22 ЗК РФ), в случае использования земельного участка на правах аренды или субаренды. При обнаружении нарушений госземинспектор составляет протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.10. КоАП РФ.

Самовольная переуступка права пользования землей, недрами, лесным участком или водным объектом, а равно самовольный обмен земельного участка, участка недр, лесного участка или водного объекта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

При осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель госземинспекторами могут составляться протоколы и рассматриваться дела об административном правонарушении, предусмотренном ст.7.10. только в части самовольной переуступки права пользования землей (ст. 23.21. КоАП).

Данный вид административного правонарушения имеет место при выполнении двух условий: земельный участок должен быть надлежащим образом оформлен и обязательно должен использоваться лицом (лицами), не имеющим(и) права на пользование земельным участком.

Меры ответственности, предусмотренные ст. 7.10. КоАП применяются к лицам, совершившим действия по самовольной переуступке, то есть к правообладателям земельных участков.

Состав правонарушения составляют: действия по самовольной, то есть без надлежащего оформления переуступке права пользователя земельного участка другому лицу, действия по переуступке права пользователя лицом, которое не имеет права на такие действия в соответствии с законом, либо договором (например, договором аренды земельного участка).

В соответствии со ст. 209, 260 Гражданского кодекса РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, действия лиц, имеющих на праве собственности земельный участок, не подпадают под действие ст. 7.10. КоАП РФ и привлечь их к ответственности за совершение административного правонарушения, выразившегося в самовольной переуступке права пользования землей не представляется возможным.

Статьей 22 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Также арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Читайте также:  Куда обращаться после смерти отца

Земельным кодексом предусмотрены также права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков. К ним относятся: право постоянного бессрочного пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Земельным и Гражданским кодексами РФ вопрос о таком полномочии, как распоряжение земельным участком при наличии на него права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, решен различным образом.

Так, в соответствии с п.4 ст. 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие

земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В силу ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (а следовательно, распоряжаться им), но только с согласия собственника участка.

В отношении пожизненного наследуемого владения также имеет место различный подход. На основании п.2 ст.21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Согласно ст.267 ГК РФ, напротив, допускается распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении. Так, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование (п.1 ст.267 ГК РФ). Между тем в соответствии с названной статьей не допускаются продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка. Таким образом, по ГК РФ ограничения в распоряжении земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения связаны с невозможностью отчуждения данного объекта.

В случае обнаружения фактов предоставления лицами, имеющими земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования каких-либо прав на него третьим лицам, будут привлекаться к административной ответственности в соответствии со ст.7.10. КоАП РФ. лица допустивших самовольную переуступку права пользования земельным участком Привлечение к административной ответственности владельцев, арендаторов либо пользователей земельных участков в соответствии со ст. 7.10. КоАП РФ не освобождает от административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1. КоАП РФ лиц, допустивших самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Октябрь 2011 г. Белоярский отдел Управления Росреестра по ХМАО-Югре

Ваш вопрос отправлен!

Уведомление об ответе будет отправлено на указанный e-mail.

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Нотариус, г. Омск

Внимание!

В связи с изменениями в законодательстве, некоторые ответы на вопросы могут быть неактуальны. Обращайте внимание на дату ответа.

Многочисленные сложности, связанные с получением и передачей права аренды коммунальной земли, побуждают юристов искать необычные формы урегулирования таких правоотношений. Так, участник форума ЛІГАБізнесІнформ задался вопросом о правомерности заключения без согласия арендодателя договора об уступке права пользования земельным участком, по которому к новому арендатору переходит только право пользования земельным участком, а обязанность по уплате арендной платы остается на прежнем арендаторе. То есть, чтобы те правоотношения, в которых прежний арендатор является должником, остались прежними, а изменения произошли бы только в тех правоотношениях, где арендатор выступает в роли кредитора. Но возможность заключения такого договора вызвала сомнения у других участников форума.

Позиция 1 . Заключение договора об уступке права пользования земельным участком без согласия арендодателя возможно, поскольку:

— если разложить правоотношения, возникающие из договора аренды, на множество отдельных обязательств, возникающих на основании одного юридического факта (договора), то право аренды можно рассматривать как обязательственное право, поскольку оно состоит в праве на действия или бездействия арендодателя, связанные с возможностью использования его участка;

— из договора возникает ряд единичных правоотношений (обязательств), в каждом из них лицо — только должник или только кредитор. По предлагаемому договору уступки арендатор уступает другому лицу только право требования бездействия, не заменяя при этом арендатора в тех правоотношениях, где он является должником;

Читайте также:  Какой срок прерывается стаж работы

— право владения имуществом в данном случае не передается, а следовательно, вещных правоотношений не возникает;

— новому арендатору не нужно непосредственное отношение к вещи. Ему достаточно ограниченного получения полезных свойств от вещи путем воздержания обязанного лица от действий, мешающих этому;

— новому арендатору не нужна абсолютная защита полученного права пользования. Ему достаточно иметь связь с собственником вещи, защищаясь через него. Такие правоотношения вовсе не обязательно сводить к вещным, поскольку их объектом является не вещь, а действия обязанного лица, через которые арендатор и планирует удовлетворить свои потребности в чужой вещи;

— право пользования будет вещным, если стороны так прямо захотят. Если нет, тогда стороны могут использовать другие правовые конструкции, в том числе из обязательственного права;

— сервитуты, как и другие вещные права, родились из обязательственных правоотношений. Деление на вещные и обязательственные правоотношения — явление идеального толка. Объектом и вещного, и обязательственного правоотношения может быть вещь (но одни правоотношения ставят в подчинение непосредственно вещь, а другие — чье-то действие в отношении вещи), а потому основой их противоположности является не объект правоотношений, а иные признаки. А именно наличие/отсутствие абсолютной защиты, принципа следования (сохранение права пользования при отчуждении объекта аренды), владения, стабильность и непосредственное отношение к вещи без опосредования в виде действий обладателя вещи.

Позиция 2 . Заключение такого договора без согласия арендодателя невозможно, поскольку:

— предлагаемая конструкция с обязательственным характером правоотношений не позволяет изменить пользователя без согласия собственника, поскольку на пользователе также лежат определенные обязанности перед собственником (как минимум относительно характера использования имущества). Следовательно, при изменении пользователя происходит замена должника, что без согласия кредитора не допускается;

— в данном случае смешиваются вещные и обязательственные правоотношения;

— обеспеченная правом возможность извлекать полезные свойства из вещи — это и есть право пользования вещью, т. е. право на вещь;

— в силу обязательства лицо получает право требования к другому лицу на совершение определенного действия либо воздержание от совершения определенного действия. Обязательственное правоотношение не имеет по своему содержанию права на имущество;

— для возникновения вещных правоотношений вовсе не обязательна передача имущества во владение, примером чему служит такое вещное право, как сервитут в виде права прохода/проезда;

— бездействие в виде непрепятствования пользоваться вещью нужно не только от собственника, но и от всех иных лиц, а это уже абсолютные правоотношения;

— удержание от совершения действий по препятствованию в использовании чужой вещи — это элемент абсолютного правоотношения. Обязательственные же правоотношения носят относительный характер. Обязанности в абсолютных правоотношениях не передаются, поскольку в этом просто нет смысла — эта обязанность есть у каждого и всякого;

— право использования чужой вещи по своей природе является вещным правом, обременяющим собственность. После его возникновения никто, в том числе собственник, не вправе препятствовать осуществлению этого права;

— вещное право является исключительным правом лица относительно вещи, при этом все остальные обязаны воздерживаться от нарушения этого права. Объем вещного права может колебаться от абсолютного до микроскопического личного сервитута;

— согласно ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам.

Мнение «Ю&З» : Правоотношения, возникающие из договора аренды земли, носят, в первую очередь, обязательственный характер. На это указывает и месторасположение главы 58 ГК (наем (аренда)) в разделе III ГК, регулирующем отдельные виды обязательств, и сама сущность договора аренды земельного участка, определенная в ст. 792 ГК. Согласно последней по договору аренды земельного участка наймодатель передает или обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Как утверждают авторы научно-практического комментария к ст. 93 ЗК, право аренды земли в классическом понимании является обязательственным правом. Но при этом они сами признают, что после внесения изменений в ЗК, которыми была предусмотрена возможность регистрации права земельного участка аренды и его отчуждения, этому праву законодатель придал вещно-правовой характер. На то, что право аренды земельного участка является вещным правом, указывает, в частности, ч. 5 ст. 93 ЗК, предусматривающая возможность отчуждения права аренды земельного участка, и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», требующая государственной регистрации этого права.

Читайте также:  Образец производственной характеристики для мсэ готовая

Исходя из этого, считаем, что само по себе право пользования вещью (право аренды) является вещным правом. Но, как и другие вещные права (в частности, право собственности), оно может участвовать в обороте через обязательственные правоотношения. В силу обязательств, возникающих из договора аренды, арендодатель, помимо прочего, передает право пользования его вещью (право аренды). Арендатор может требовать от арендодателя передачи ему этого вещного права, и это требование будет иметь обязательственный характер, так же как, к примеру, и требование о совершении арендодателем капитального ремонта арендуемой вещи. Получив же право аренды, арендатор получает все связанные с ним вещные права, в том числе право абсолютной защиты и право на отчуждение этого права.

Следовательно, арендодатель не может передать право пользования земельным участком другому лицу по договору уступки права требования. Ведь уступка права требования согласно ст. 512 ГК является способом замены кредитора в обязательственных правоотношениях, к числу которых правоотношения, возникающие из права аренды (не путать с правоотношениями, возникающими из договора аренды), не относятся.

Зато арендатор может продать принадлежащее ему право аренды. Во всяком случае такая возможность предусмотрена частью 5 ст. 93 ЗК. Причем для осуществления арендатором отчуждения такого права указанная норма не требует согласия арендодателя (но необходимость этого согласия может быть предусмотрена в договоре аренды). При отчуждении права аренды земельного участка к приобретателю переходят только вещные права, которые из этого права возникают в объеме, изначально переданном собственником арендатору. То есть, если арендатору было передано право аренды земельного участка на два года для строительства, то он не может продать право аренды этого участка на больший срок или для иной цели. При этом после отчуждения такого права между арендатором, продавшим полученное право аренды, и арендодателем сохраняются все обязательственные права и обязанности, оговоренные ими в договоре аренды. Но договор об отчуждении права аренды согласно ч. 4 ст. 124 ЗК может быть основанием для заключения договора аренды уже с лицом, которому это право перешло.

Впрочем, возможность отчуждения права аренды касается только земельных участков частной формы собственности, поскольку ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» запрещает отчуждение права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности за исключением земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

К тому же не факт, что вышеуказанные теоретические изложения будут восприняты судебной инстанцией. Ведь, к примеру, в решении от 19.12.2012 года № 4/5009/6189/11 ВССУ обосновывал невозможность применения ст. 516 ГК, регулирующей порядок замены кредитора, к правоотношениям аренды тем, что кредитором по договору аренды является арендодатель, а должником — арендатор. Мол, первый передает земельный участок в аренду, а второй обязуется использовать земельный участок по целевому назначению и уплачивать арендные платежи. Поэтому перевод на третьих лиц прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, что согласно ст. 520 ГК возможно только с согласия кредитора. Это решение, по нашему мнению, наглядно демонстрирует, что далеко не все суды готовы вникать в сущность договорных правоотношений, раскладывая их на несколько обязательств и определяя при этом правовую природу каждого из них.

Арендатор не может передать право пользования земельным участком по договору уступки права требования. Но он может продать его в случаях, не запрещенных законодательством или договором.

«ЮРИСТ & ЗАКОН» — это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания « ЮРИСТ & ЗАКОН » обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилерам.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector