No Image

Стоит ли сдавать свою квартиру

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

И какие плюсы от этого для собственника и арендатора

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Зачем договор собственнику

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке Споры будем решать в ближайшем к квартире суде Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Договор избавит от претензий со стороны соседей

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

С договором можно застраховать квартиру

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р . Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р . Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р .

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

С договором удобно платить за квартиру

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Чтобы рассчитать новую сумму оплаты с НДФЛ, просто умножьте первую цифру на 1,15. Например, если вы раньше платили 30 000 Р , то, чтобы компенсировать хозяину налог на доходы, нужно будет платить 34 500 Р

Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Как оформить регистрацию жильцам

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД , а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Читайте также:  Кому дают ипотеку на жилье в сбербанке

Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.

Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р . До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р .

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р . Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р .

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р , правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

Нарушение миграционных правил. Помимо налоговой и уголовной ответственности, и владельца квартиры и жильца могут привлечь за нарушение миграционных правил. Размер штрафа хоть и небольшой — от 2 до 5 тысяч рублей, — но шанс его получить выше: к ответственности за это привлекают сотрудники МВД , вероятность встретиться с которыми в повседневной жизни не так уж и мала.

До начала нашего десятилетия петербургский рынок аренды жилья показывал доходность по мировым меркам просто фантастическую. Количество потенциальных съемщиков в разы превышало число арендодателей.

Зачастую, сдавая убитую однушку в панельном доме, бодрый пенсионер мог позволить себе покупку новой машины в кредит и регулярный отдых на демократичном тропическом курорте по горящей путевке.

А две доставшиеся в наследство квартиры (при естественной убыли населения это не редкость) позволяли собственнику вести беззаботную жизнь рантье, ничего в них не вкладывая, а только получая дивиденды. При этом коммунальные платежи были копеечными, а налогообложение – «нулевым».

Долго такое положение дел продолжаться не могло: рынок агрессивен, он всегда наказывает ленивых и беззаботных. В нашем десятилетии все изменилось и продолжает меняться.

Однако, как показывают опросы в социальных сетях, российские граждане по-прежнему стремятся при любой возможности вложить свободные средства в недвижимость. А самый близкий и понятный предмет инвестиций – арендопригодные квартиры.

Рынок аренды консервативен. В течение последних лет арендные ставки сохраняют почти твердую стабильность. Спрос подвержен сезонным колебаниям: всплески приходятся на начало учебного года, спады – на конец весны.

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в минувшем августе цена предложения на рынке аренды комнат в Петербурге составила 11,4 тыс. руб. в месяц, однокомнатные квартиры и студии предлагали за 21,5 тыс. руб., двушки – за 28,9 тыс. руб., трешки оценивали в 38,5 тыс. руб. в месяц. Следует отметить, что немного увеличились по сравнению с предыдущим месяцем цены на комнаты – на 1,8%, однушки – на 2,6%, двушки – на 4,1% (только трешки подешевели на 0,6%). Но подорожание типично для конца лета – начала осени: в августе 2016 года было то же самое.

За обманчивой картиной внешней стабильности скрываются поистине тектонические сдвиги. Многолетние наблюдения, которые ведут аналитики БН, показывают, что объемы предложения жилья в аренду год от года увеличивались, спрос был стабилен, а качественный состав арендаторов менялся.

Еще в начале текущего десятилетия арендодатели могли выбирать между аккуратной студенткой или средневозрастной парой без детей и животных (две самые желанные категории съемщиков); потом, когда в городе развернулось освоение новых территорий, основными интересантами стали угрюмые брюнеты из ближнего зарубежья.

Пока предложение не доминировало над спросом, все это было не столь заметно, и на любую выставленную в листинг квартиру в считанные часы находился арендатор. Зато когда кривые графиков спроса и предложения в аналитических отчетах все-таки пересеклись (зимой 2014-2015 годов), на рынке оказалось множество свободных квартир.

Да, ставки остались прежними, но за съемщиков теперь надо бороться. Жилье с продавленными диванами, ждановскими шкафами и колченогими стульями оказалось ненужным.

Чтобы сдать «бабушкину квартиру» по прежней цене, ее надо отремонтировать и обеспечить бытовой техникой.

Есть ли перспективы у рантье

Какие перспективы у владельцев «пенсионных» квартир сегодня? Прямо скажем, не блестящие, но и не безнадежные. Конкуренты, желающие сдать жилье, у них множатся в геометрической прогрессии: на рынок аренды поступают квартиры-студии в новостройках прикадья.

К тому же у тех, кто раньше мог рассчитывать только на съемное жилье, сегодня есть альтернатива – относительно доступная ипотека и своя квартира-студия в новом районе.

Рост тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных платежей (в настоящее время около 5% в год), растущие налоги с кадастровой стоимости (льготы положены только за единственное жилье) также будут подъедать выгоду. Примем во внимание, что в ближайшие три года нас ждет демографический провал.

Но есть и другая сторона медали. Она в том, что в случае банкротств и задержек сроков сдачи объектов застройщиками у наймодателей появятся новые клиенты (поэтому возможен кратковременный всплеск).

Также растет поколение «вечных арендаторов» – оно не ориентировано становиться собственниками, предпочитает свободно передвигаться по миру на арендованных машинах и жить в съемных квартирах. Но это уже не клиенты пенсионеров-рантье.

Что будет с арендными ставками? Для депрессивных районов возможен и крайний вариант – «почти даром, только за оплату коммуналки». Что касается среднего уровня, то он в первую очередь будет зависеть от доходов населения. И здесь вот какой ограничитель. Если говорить о долгосрочной аренде, при любом раскладе арендаторы редко готовы тратить на съем жилья больше трети дохода. Это тот условный максимум, который может выжать арендодатель.

Для справки: на сегодняшний день, по данным Росстата, средняя зарплата в Петербурге составляет 47,2 тыс. руб., средняя пенсия по старости – 13,6 тыс. руб. Таким образом, среднестатистический пенсионер, располагающий свободной жилплощадью, может рассчитывать на прибавку около 12-15 тыс. руб. (не забываем о коммунальных платежах и налогах).

В сфере гостеприимства

Другие популярные сегодня сегменты – краткосрочная и посуточная аренда жилья. Здесь ставки выше. Основные клиенты, снимающие жилье на срок до года, – специалисты, приезжающие в город для работы по срочным трудовым контрактам. В прежние, «досанкционные» годы в их числе было немало зарубежных.

Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. И на этом собственнику можно заработать.

Посуточная аренда сегодня также на волне популярности. В этом сегменте также возможны дополнительные услуги: встретить гостей, организовать для них экскурсию и т. п. Но, по сути, речь не о получении пассивного дохода, а о предпринимательской деятельности в сфере услуг.

Читайте также:  Порядок заполнения строки 020 6 ндфл

А где предпринимательство – там всегда конкуренция. Сегодня к услугам гостей широкая линейка предложений: от хостелов с двухъярусными кроватями до новых апартаментов бизнес-класса.

Есть и другие сложности. Миграция высокооплачиваемых специалистов-интеллектуалов – уже в прошлом: сегодня у них все больше возможностей для дистанционной работы. К тому же государство (и не только наше) предпринимательство в сфере краткосрочной аренды, мягко говоря, не поощряет. И в России, и в Европе использование жилых помещений в качестве гостиниц пытаются ограничивать на законодательном уровне.

Сказанное, впрочем, не означает, что частникам нет места на этом рынке. Просто это рынок, где удача уже не будет улыбаться ленивым.

Тенденция такова: недвижимость, к которой не приложен пакет сопутствующих услуг, не стоит почти ничего. Хочешь зарабатывать – стань гостеприимным хозяином.

Чего не делать: купить в кредит – сдать в аренду

Покупка жилья в кредит с целью сдачи его в аренду при сегодняшних ценах, арендных ставках и процентах для ипотечных заемщиков – решение сомнительное. Проиллюстрируем это на примере, взяв многолетний хит рынка аренды – однокомнатную квартиру в брежневке у метро (см. таблицу).

Средняя цена предложения такой квартиры 3,13 млн руб. Актуальная арендная ставка – 18,7 тыс. руб. в месяц. Воспользовавшись ипотечным калькулятором «банка друзей», предлагающего при 20-летней рассрочке и собственных средствах в 1 млн руб. гуманную на сегодняшний день ставку в 11% годовых, мы получим ежемесячный платеж в 22 тыс. руб.

Таким образом, даже при условии, что квартира ни месяца не пустует, и ежемесячно добавляя к доходу от аренды не меньше 9 тыс. руб. (включены коммунальные услуги), мы подарим миллион рублей собственных средств банку и еще два – выплатим в виде ежемесячных доплат.

Повторив «лабораторную работу» с учетом своих возможностей и запросов (цена, ставка, собственные средства, срок кредитования), вы, скорее всего, убедитесь, что это уравнение, не имеющее для вас выгодного решения.

Что делать: оптимизировать то, что есть

Если свободная жилплощадь у вас уже есть, избавляться от нее не надо. Мы вступаем в новую экономическую реальность: никто не знает, что будет с банковской системой, ставками по депозитам или криптовалютами через пять-десять лет.

Однако можно уверенно сказать, что жилая недвижимость будет востребованным товаром и при продаже, и при аренде. Правда, это хоть и надежный, но скромный с точки зрения доходности актив.

Что делать, если пенсия не за горами? Очевидно, имеет смысл заняться оптимизацией. Например, за счет встречных покупок и относительно небольших ипотечных займов поменять неперспективные с точки зрения аренды объекты на более ликвидные и «арендопригодные».

Ниже приведена таблица, показывающая условную доходность многолетних хитов рынка долгосрочной аренды Петербурга (в скобках – данные за 2013 год, и они показывают, что выгода арендодателей не растет).

Правда, требуется существенная оговорка: при расчете мы не учитывали налоги, вложения в подготовительный и амортизационный ремонт, простои и включенные в стоимость аренды коммунальные платежи. Таким образом, в реальной жизни от цифры в колонке «Условный индекс доходности» придется отнять еще от четверти до трети.

Рейтинг доходности типовых объектов жилой недвижимости*

Цена предложения, руб.

Арендная ставка, руб. в месяц

Условный индекс доходности, % годовых**

Комната 18 кв. м в трех-пятикомнатной квартире старого фонда 1 654 000

(1 565 000)

12 500

(12 321)

9,1 (9,4) В данном сегменте высокая текучка арендаторов и длительные простои Комната 14 кв. м в двух-трехкомнатной квартире, типовой дом категории «старая панель» 1 316 000

(1 450 000)

10 237 (10 864) 9,3 (9,0) В большинстве случаев в других комнатах живет сам хозяин Однокомнатная квартира (студия) 27 кв. м в кирпично-монолитном доме 3 424 000

(2 938 000)

20 722 (20 802) 7,3 (8,4) Сегмент затоварен предложениями, спрос есть на объекты со свежим ремонтом и с бытовой техникой Однокомнатная квартира 33 кв. м в хрущевке или брежневке 3 127 000

(3 264 000)

18 688 (21 346) 7,2 (7,8) Ставки упали, квартиры подешевели, Спросом пользуются квартиры у метро Трехкомнатная квартира 75 кв. м в доме типа «новая панель» 6 767 000

(6 149 000)

33 173 (39 060) 5,9 (7,6) Арендные ставки за 4 года заметно снизились. Сохраняется спрос на квартиры с качественным ремонтом

Данные: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости»

* В таблице приведены средние цены предложения и арендные ставки на жилье разных типов в августе 2017 года (в скобках – в ноябре 2013 года).

** Доходность рассчитана как отношение годового дохода от аренды (без учета вложений в подготовительный и амортизационный ремонт, коммунальных платежей, налогообложения и простоев) к цене покупки в процентах.

Цена покупки квартиры 6,7 млн руб., арендная ставка 33 тыс. руб. в месяц.

Попробую вставить свои пять копеек в ныне актуальную тему сдачи/аренды квартир. Так получилось, что мы с женой сменили 6 снимаемых квартир в 3х городах за 8 лет — где-то сказывались внешние обстоятельства, где-то переезжали вслед за работой. При этом нам очень и очень везло на адекватных арендодателей. Даже сейчас мы продолжаем жить в съемной квартире — ближе к работе, подальше от пробок.

Совсем недавно, с приобретением своего жилья, появилась возможность познать "другую сторону". И все предыдущее везение сыграло против нас — о некоторых из возможных проблем мы даже не подозревали, риск возникновения других — проигнорировали. О собранных при этом "граблях" и будет данный рассказ.

Итак, как сдать квартиру и не получить при этом проблем:

1. Не сдавайте квартиру мудакам.

Это основное правило. Какие риски вас ждут, если вы (вольно или невольно) его нарушите:

— вам "простят" арендную плату за N-месяцев и исчезнут в неизвестном направлении;

— вам загадят квартиру так, что ремонт обойдется в стоимость N-месячной аренды;

— покидая квартиру, жильцы прихватят вашу мебель/бытовую технику/иное имущество;

— в вашей квартире устроят нарко-, гастро-, шлюхо- притон и вы будете долго рассказывать в полиции, что саусэм неуиновны;

— ваших соседей зальют на несколько этажей вниз;

Стоимость любого из перечисленных рисков может многократно превышать ту сумму, которую вы планируете получать с жильцов. Отсюда вывод: лучше 2 месяца подождать и сдать нормальным людям, чем поторопиться и сдать мудакам. В последнем случае — хорошо, если вы "отделаетесь" одним месячным платежом.

Любые стереотипы при оценке потенциальных жильцов на "мудаки"/"не мудаки" — более чем обманчивы. Вот вроде бы всем понятно, что не стоит сдавать однушку с мебелью "чистоплотной цыганской семье из 15 человек" или "милой женщине слегка за 40 с кавказской овчаркой и 5 котами". При этом внешне вполне приличная "молодая семья с маленьким ребенком" по итогу вполне может превратиться в "ну и что, что не платим 3 месяца, на улице зима, яжмать, идти некуда " — думаете полиция выгонит их на мороз?

Иными словами, даже ваша уверенность, что все будет хорошо, не является 100% страховкой. Все остальные пункты — о том, как снизить эти риски (пусть и не устраняя их совсем).

2. Не верьте риэлтору/агенту и не платите ему.

Рынок аренды жилья — исключительно сер. По моему впечатлению, ситуация, когда арендодатель сам подает объявление и к нему обращается непосредственно потенциальный арендатор — крайне маловероятна. Во всяком случае в больших городах. На всех досках объявлений — полно фейковых, чья задача свести арендатора с агентом. И уже агент выступает посредником при поиске, получая при этом свой процент. В этом есть плюс: вы реже звоните и вам реже звонят, главное — грамотный агент и правильная постановка задачи поиска. Но есть и минусы: агент получает прибыть со сделки. Ему безразлично кого и с кем он свел. Он легко скроет важную для обеих сторон информацию, лишь бы сделка состоялась. Не верьте агенту, лично (при встрече/просмотре квартиры) перепроверяйте все то, что он сообщил вам о потенциальных жильцах. Прекращайте работу с данным конкретным агентом, как только поймали его на лукавстве.

Сейчас, когда из-за кризиса в Москве несколько просел рынок аренды жилья (цена меньше, предложений — больше), многие агенты предлагают арендодателю взять на себя оплату их комиссии, немного увеличив при этом помесячную плату. Не соглашайтесь. Допустим комиссия составляет 50% от 20 т.р. Вы говорите: "Ок, я оплачу комиссию, но подниму арендную плату до 21 т.р. и отобью эти деньги к концу года". Жильцы, конечно же, соглашаются: ведь им нужно оплатить при заселении не 50 т.р. (1 месяц + депозит + комиссия агента), а только 40 т.р. При этом они будут рассказывать вам, что не планируют никуда съезжать, честно-честно. Вот только съезжают они через 3 месяца. И вот вы потеряли 7 т.р.

3. Узнайте как можно больше об арендаторе

Итак, агент описал вам жильцов, как замечательных и хороших людей. Вы не видите подвоха и договариваетесь встретиться на показе/просмотре квартиры. Если вы сдаете квартиру семейной паре — попросите, чтобы они приехали вдвоем. Попросите документы у каждого. Спросите у гугла/яндекса, что он знает про этих людей. Если стесняетесь делать это в их присутствии — позвоните жене/маме/брату/другу, продиктуйте ФИО и попросите у них выяснить, что это за люди. Либо, к примеру, договоритесь встретиться через 1 час в кафе для заключения договора и за это время узнайте про жильцов как можно больше. В XXI-веке у многих есть странички в контакте/одноклассниках. Кто-то успел загреметь в заголовки новостей. А кто-то, что для нас важнее — засветиться в решениях суда, например о взыскании задолженности. Не сильно важно, каких котиков постит человек на своей странице в контакте, но если с него через суд взыскали 20 т.р. за неисполнение обязательств по договору, и вы читаете об этом на сайте суда — задумайтесь.

Читайте также:  Кем выдан аттестат о среднем образовании

4. Любая аренда — только по договору

Сам по себе договор не страхует от возникновения проблем. Но его отсутствие — явно спровоцирует мудака на самодеятельность. Поэтому без договора — ключи не отдаем. Договор позволит минимизировать претензии полиции, если в квартире будет совершено преступление. Договор будет основанием при обращении в суд для защиты своих прав. Вместе с тем, трезво оценивайте свои шансы и затраты, если решите пойти в суд. Допустим, ущерб составил 20 т.р. и вы не юрист. Для того, чтобы пойти в суд — вам нужен адвокат. Когда мне пришлось связываться с судом (по другому вопросу), я отдал адвокату 60 т.р. и был вынужден несколько раз отпрашиваться с работы, чтобы присутствовать на заседаниях, теряя при этом деньги за не отработанный день. При этом дело сложилось не в мою пользу, а значит затраты мне никто не компенсировал. Каждый раз, когда вы задумываетесь о суде — помните, что он "не про справедливость", а про "доказательства" и "соответствие закону" Таким образом, идти в суд необходимо только в случае, если у вас на руках есть железные доказательства (документы/подписи/свидетели) и уверенность в результатах дела. Исходя из этого, при малом ущербе или нарушении устных договоренностей, суд вам — не факт, что помощник.

5. Перечислите все ценное имущество в договоре аренды

Просто представьте, что вы оставили помещение с мебелью и техникой, а вернулись в пустую квартиру. Либо заходите на кухню, а там вместо нового двукамерного холодильника стоит старый убитый "Мир", который старше вас. А в договоре при этом одно слово: "холодильник". Представили? Стало грустно? Поэтому перечисляем в договоре все то, что может быть украдено и указываем серийные номера техники.

6. Фотографируйте документы арендатора и самого арендатора.

Это поможет, например, при обращении в полицию. Да и в любых других случаях, когда Вам необходимо будет доказать, что вы сдаете/сдавали квартиру данному конкретному (вдруг исчезнувшему) человеку. Если вы сдаете квартиру семье — сфотографируйте супругов и их документы. Фото в жизни может отличаться от фото в паспорте. Обязательно пропишите в договоре всех членов семьи, как имеющих право проживания в помещении. Это хоть немного, но застрахует от "внезапно приехавшей на полгода тети Ангелины, брата Аслана, друга/подруги детства" и других личностей, которые вдруг захотят поселиться с или вместо заключивших договор.

7. Сравните подписи в договоре и в паспорте

Убережет от жуликов, которые потом будут говорить, что "договор мы не подписывали и вообще не при делах". Если заметили, что человек поставил в документе подпись, отличную от той, которая в паспорте, рвите договор и гоните его взашей.

9. Берите депозит, не допускайте проживания за счет депозита

Обязательно проговорите и пропишите в договоре условия, при которых депозит не идет в счет последнего месяца аренды. Да, обстоятельства бывают разные, но депозит — ваш последний аргумент. Вот вы согласились на аренду последнего месяца за счет депозита. Жильцы пожили 20-25 дней, вдруг пропали, приезжаете на квартиру — и обнаруживаете сломанную бытовую технику, отсутствующую мебель. Что дальше?

10. Не оставляйте деньги арендатору, любые договоренности — через договор

Допустим, вам говорят, что им нужно больше мебели. Предположим, что квартира реально пустая и вы не против купить в нее комод/тумбу/обеденный стол/шкаф (нужное подчеркнуть). Арендатор дает вам деньги за первый месяц + депозит. И вы под обещание купить нужную мебель (с предоставлением чеков и согласованием цвета/стоимости) оставляете ему часть суммы. Не делайте так. Либо оформляйте передачу денег и обязательства по закупке мебели (включая порядок подтверждения и передачи мебели) через договор. Либо соглашайтесь на покупку мебели за счет арендатора с возвратом ему этих средств при его выезде из квартиры. В противном случае вы рискуете остаться без денег и получить квартиру без новой (пусть обещанной) мебели.

11. Оставляйте ключи от замка со сменной личинкой

В этом случае вам не нужно будет менять весь замок, когда арендаторы съедут. Если на двери два замка, один из которых без сменной личинкой — ключи от него лучше не передавать. Если дверь металлическая, а рядом нет профильных магазинов, то найти замок для замены, который подходит по посадочному месту (размер замка, расположение штырей и отверстий под крепежные болты) — уже проблема.

12. Приезжайте в гости

Это не значит, что нужно являться без предупреждения. Бардак, грязь, неадекватность — позволят вам вовремя почувствовать приближение возможных неприятностей. Да и жильцы, зная, что вы хоть немного, но контролируете их проживание, глядишь, будут вести себя несколько по-другому.

13. Оставьте свои контакты консьержке и соседям

Возможно, что соседи сами не вполне адекватны. Возможно, что консьержка немного преувеличивает масштаб проблем, или подозревает не тех. Вместе с тем, само наличие каких-то конфликтов уже является поводом для размышлений.

14. Застрахуйте ответственность

Просто представим, что жильцы адекватны, но в квартире прорвало трубу, причинив при этом ущерб тем, кто живет ниже. На рынке страхования есть предложения по страховке квартир, включающие в том числе страховку ответственности. Некоторые страховые допускают при этом вписывание в договор страховки третьих лиц. При этом они просят предоставить копию договора аренды. Каждый решает сам, но, как мне кажется, страховка ответственности — разумный шаг.

15. Своевременность оплаты и заблаговременность в случаи форс-мажора.

Если в день, когда вам должны перевести деньги, вам сообщают, что они не будут перечислены и, к примеру, предлагают прожить этот последний месяц в счет депозита — дела складываются не очень хорошо. Проявите настойчивость, не допускайте проживания за счет депозита.

Написать этот пост меня побудили люди, которым я сдавал помещение в течении последних 3х месяцев, которые успешно нарушили все договоренности, загадили квартиру и, исчезнув, "простили" мне более 20 т.р. своего долга.

Рассмотрим мои ошибки

Знакомьтесь: М$зник Ольга Владимировна (часть имени скрыл, чтобы не нарушать правила Пикабу). Уважаемые граждане с похожим именем, на тот случай, если вы хорошие люди и это совсем не про вас — прикладываю замазанную фотку "героини".

п.2 Агенту была сформулирована задача поиска жильцов: граждане РФ, без животных, можно с маленьким ребенком/детьми. Агент успешно скрыла информацию о том, что один из членов семьи — не является гражданином РФ, выяснилось это в момент заключения договора. К сожалению, я не придал этому значения. Оплату комиссии агента взял на себя, чтобы поднять привлекательность предложения.

п.3 Интернет говорит, что с Ольги, или ее полного однофамильца — индивидуального предпринимателя взыскивались 22 т.р. в качестве задолженности по договору поставки (Решение от 24 сентября 2015 года по делу № А41-55993/%%%%). Регион (Московская обл.) — вполне соответствует месту аренды. Человек, который доводит задолженность в 22 т.р. до суда — должен вызывать подозрения. К сожалению, я не искал информацию в интернете.

п.5 после выезда жильцов из квартиры исчезло многое из того, что не было указано в договоре (кроме кухонного гарнитура, который остался, хоть и не был указан). Даже, блин, долбаная маленькая пластиковая урна из ванной. Хрен с ней, дарю.

п.7 подписи в договоре и в паспорте — отличаются. Полагаю, что Ольга изначально рассматривала возможность мошенничества.

п.9, п.15 допустил проживание последнего месяца за счет депозита. В день перевода средств жильцы оплатили только электричество/воду. Оплату электричества/воды за последний месяц — мне также "простили".

п.10 согласился на покупку мебели арендатором, при этом оставив им 20 т.р. Все бы ничего, но эти договоренности не были закреплены в договоре, поэтому мне их "простили". Ольга перестала отвечать на звонки, ключи оставили у консьержки. Никакой "купленной" мебели в квартире, естественно, нет.

п.11 пришлось побегать, чтобы найти необходимый замок.

п.12 как минимум знал бы, что вместо белой керамической раковины меня ждет желто-коричневая, которую, похоже, ни разу не чистили. Жена потратила пару часов, чтобы привести ее в изначальное состояние. Я в это время отмывал холодильник, который отключили от сети (что хорошо), не разморозив и оставив в морозилке кусочек мяса (что плохо). Запах получившегося бульона был на того еще гурмана))). Кухня пропахла сигаретами, учитывая, что у них в семье маленький ребенок, курить в доме — это печально.

Как вы понимаете, на звонки и смс-ки Ольга не реагирует.

Надеюсь, что данная информация убережет вас от повторения моих ошибок.

Вывод: каждый создает свои проблемы сам. Текущее положение дел стало следствием именно моих ошибок, которые я был в состоянии не допустить. Ну а жуликоватая Ольга лишь этими ошибками воспользовалась.

Пруфы на скринах (часть переписки с моего телефона, часть — с телефона жены). Для того, чтобы не нарушать правила Пикабу персональные данные — скрыты.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector