No Image

Способы приобретения жилья в собственность

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

Индивидуальная, долевая, общая совместная собственность. Нарушение преимущественного права покупки. Имущество супругов, приобретенное до вступления в брак. Определение долей в совместной собственности и раздел имущества. Рассрочка, жилищный кооператив.

Рубрика Государство и право
Вид контрольная работа
Язык русский
Дата добавления 23.05.2016
Размер файла 22,0 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Приватизация жилья

3. Долевая собственность

4. Собственность супругов

5. Другие способы приобретения жилья

Список использованной литературы

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;

жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами.

Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

1. Приватизация жилья

Приватизация — процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации. »). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

индивидуальная собственность — данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.

долевая собственность — как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;

общая долевая собственность — в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);

общая совместная собственность — в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершилась 1 марта 2013 года.

2. Совместная собственность

Совместная собственность — это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) — при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

3. Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей — как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников — ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

4. Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные — передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

совместный собственность имущество раздел

5. Другие способы приобретения жилья

Рассмотрим, какие еще варианты приобретения жилья существуют:

аренда с правом последующего выкупа;

Строительные компании, заинтересованные в продаже квартир, предлагают покупателям рассрочку. Рассрочка может быть беспроцентной и на длительный срок, может включать невысокий процент, но чаще уже после сдачи дома в эксплуатацию. Рассрочка носит индивидуальный характер, она оговаривается застройщиком и покупателем, может варьироваться сроком от полугода до 5 лет, с первоначальным взносом или без, уплатой процентов или без.

Жилищный кооператив — некоммерческая организация, созданная для решения жилищного вопроса граждан. Суть его заключается в том, что гражданин вносит определенную сумму в общую кассу кооператива, и регулярно дополняет её взносами. Когда накопленная сумма достигает 30-50% от необходимой для покупки квартиры, ЖК предоставляет гражданину накопленную часть и необходимую для покупки. Долг кооперативу гражданин отдает также в течение определенного срока. Процент в ЖК меньше, чем по ипотеке, да и документов требуется меньше, годится любая кредитная история. Однако жилищный кооператив имеет и недостатки: кредит ограничен сроком, которые не может более, чем в 1,5 раза превышать срок участия и взносов гражданина в ЖК (вносил деньги в течение 3 лет, кредит дается на срок 3х1,5 =4,5 года). Да и в целом рисков много.

Читайте также:  Как уменьшить кадастровую стоимость здания

Требования к заемщику потребительского кредита меньше, чем при ипотечном, не требуется залог квартиры, да и документов меньше. Однако сумма и срок кредита будут невелики, но зачастую это удобнее, нежели ипотечный кредит.

Договор ренты можно заключить с пожилым человеком, который имеет в собственности жилье. По договору ренты пожилой человек отдает свое жилье в обмен на небольшие ежемесячные платежи и, возможно, услуги по содержанию и иждивению.

По договору ренты так же можно обменять свое жилье на жилье большей площади, принадлежащее пожилому человеку.

Ежемесячные платежи по договору ренты существенно ниже, чем платежи по ипотеке. Но, есть и обратная сторона: в процессе выполнения договора могут возникнуть противоречия между сторонами, и дело дойдет до суда. В самом худшем случае суд принимает решение о возврате жилья пожилому человеку, и при этом рентоплательщик не в праве требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Аренда с правом последующего выкупа.

Аренда с правом последующего выкупа — довольно редко встречающийся вид сделки по приобретению недвижимости, так как он связан с большими рисками для обеих сторон. Однако, если довольно давно арендуете квартиру и находитесь в доверительных отношениях с арендодателем, то можете оформить договор. Договор должен учитывать условия аренды и купли-продажи жилого помещения.

Многие семьи выбирают этот путь решения жилищного вопроса. Строительство дома, конечно, тоже затратное мероприятие, но его можно растянуть на неопределенный срок в зависимости от своих финансовых, временных и трудовых ресурсов. Все-таки приобретение земельного участка уже начало пути, инвестиции в землю перспективны и дальновидны. Неважно, что выберете: быстрое строительство из дешевых материалов или более основательное из кирпича, но строительство дома — неплохая альтернатива ипотеке.

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие различных способов приобретения жилья регулируется рядом нормативных документов, ее становление — предмет внимания всех структур власти. Существуют различные варианты приобретения жилья:

аренда с правом последующего выкупа;

Список использованной литературы

Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника.
В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым праве требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.
В соответствии со ст. 583 ГК РФ имущество, в том числе жилое помещение, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача жилого помещения осуществляется на основании договора ренты. Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилое помещение, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником за плату, в таком случае к данным отношениям применяются нормы о купли-продажи, и бесплатно с применением норм о договоре дарения.
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получать ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен в договоре. Если существенные условия договора не выполняются, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получать ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных таким расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данной организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Рента может быть постоянной и пожизненной. Договор пожизненного содержания с иждивением выступает разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору в соответствии со ст. 601 ГК РФ получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Статья 604 ГК РФ предусматривает ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Перечисленные выше договоры, являясь наиболее распространенными в практике гражданского оборота способами возникновения права собственности, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершать физические и юридические лица с жилыми помещениями. В свете экономических реформ в России сформировался новый способ приобретения жилья в собственность, предполагающий не только самостоятельное участие населения, но и возможность приобрести жилое помещение на праве собственности в случаях отсутствия необходимых денежных средств. К данному механизму относится ипотечное жилищное кредитование, сформировавшее первичный и вторичный ранки ипотечного капитала. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, покупающих недвижимость в порядке инвестирования для личного владения и использования или в коммерческих целях для дальнейшей передачи жилого помещения гражданам путем осуществления различенного рода сделок. Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, то есть обеспечивает физических и юридических лиц возможностью продать, заложить жилое помещение для получения денежных средств на новое жилое помещение.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества и представляет собой заклад недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику. В Российской Федерации порядок осуществления ипотеки регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 года за № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 04 декабря 2007 года,50 и другими нормативными правовыми актами.
Объектами договора жилищной ипотеки является жилое помещение, квартира, часть жилого помещения и квартиры. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учетное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектами жилищной ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, такие как летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Статья 340 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого объекта либо права пользования им. Статья 75 вышеуказанного закона предусматривает, что при ипотеки квартиры в многоквартирном доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Одним из главных условий жилищной ипотеки является условие о том, что заложенное жилое помещение остается у залогодателя. При этом все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении данного имущества, предусмотренные законом и заключенным между ними договором.
Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем является лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержателем выступает лицо, принимающее его в залог. В соответствии со ст. 335 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Статья 384 ГК РФ устанавливает, что к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть личность кредитора и залогодержателя всегда совпадает. Рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, со стороны залогодержателя выступает только специальный субъект — банк или небанковская кредитная организация, имеющая соответствующую лицензию.
Статья 335 ГК РФ закрепляет, что залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве. То есть те лица, которые не располагают недвижимым имуществом, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее жилое помещение, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Каких- либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законодательством не установлено. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц. В соответствии со ст. 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.
Обязательным условием ипотечного кредитования жилого помещения является наличие права распоряжения закладываемой вещью, то есть залогодателем должен быть собственник. В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности определяется как право владения, пользования и распоряжения имуществом. При залоге вышеуказанная триада полномочий расщепляется. Залогодатель владеет имуществом, пользуется, извлекает из него имущественную выгоду. Правомочие же распоряжения для него ограничено залогодержателем, то есть только с согласия залогодержателя залогодатель может определять юридическую судьбу жилого помещения. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением абсолютным образом. Его права и обязанности четко закрепляются в договоре об ипотеке.
Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог принадлежащее ему жилое помещение, гарантируя удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки, подлежащий обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека может возникнуть на основании норм закона. В том случае, если жилой дом, квартира или часть жилого дома и квартиры приобретается за счет кредита банковской или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенное такое жилое помещение считается находящимся в залоге с момента обязательной государственной регистрации договора купли-продажи.
В соответствии с законодательством система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:
договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией ипотеки;
трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором кредитор, заемщик и продавец подписывают договор, регистрируют переход права собственности от продавца жилого помещения к покупателю и ипотеку жилого помещения в пользу кредитора;
— договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Вышеуказанные правила установлены Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года за № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 23 ноября 2007 года.51
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если договор не соответствует действующему законодательству. При непредставлении в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав необходимого пакета документов, государственная регистрация ипотеки может быть отложена, но не более чем на один месяц. При последующем непредставлении необходимых документов в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации направляется залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде.
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке доходы. Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ, или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.
Обязательства по страхованию имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.
В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 ГК РФ. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя, он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечительному обязательству полностью либо в части. Закон также предусматривает использование ипотеки в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее части.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитными денежными средствами. Среди требований по кредитному договору или договору займа выделяются не только суммы кредита или суммы займа, но и выплата процентов по указанным договорам. То есть ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: возмещение убытков вследствии
неисполнения или прострочки исполнения обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения за счет заложенного имущества.
Перечисленные выше сделки не являются исчерпывающим перечнем способов возникновения права собственности гражданина на жилое помещение. В соответствии со ст. 218 ГК РФ к основаниям возникновения права собственности относятся и другие обстоятельства. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, право собственности приобретается лицом на

Читайте также:  Как отправить письмо в тинькофф банк

созданное им жилое помещение, а также на жилое помещение, не имеющего собственника, собственник которого неизвестен или утратил право собственности. Член жилищного, жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за жилое помещение, также приобретают право собственности.
Право собственности на жилое помещение может быть также приобретено путем реализации жилищного сертификата, правопреемства, приватизации государственного и
муниципального жилищного фонда, перевода нежилого помещения в жилое помещение, и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Сделки с объектами недвижимости являются сложнейшим видом правовых отношений. Еще сложнее процедура покупки квартиры будет проводиться в случаях, когда для оплаты цены договора купли-продажи покупатель использует не только собственные, но и дополнительные средства (в виде материнского капитала, целевого ипотечного или потребительского кредита или займа и т.п.).

Конечно, упростить задачу можно, обратившись в специализированные агентства недвижимости, но в таком случае придется понести дополнительные расходы. Выбирать жилье с помощью агентств или самостоятельно (без риэлтора) каждый решает индивидуально, но в любом случае не стоит забывать о рисках, которые сопровождают данного рода сделки, и о распространенном мошенничестве на рынке жилья.

Для совершения сделки покупателю необходимо не только подыскать для себя жилье, которое будет отвечать его желаниям и возможностям, но и грамотно подойти к оформлению сделки:

Поиск квартиры

Вопрос по поиску квартиры является основным в процессе приобретения недвижимости. Существуют два варианта покупки жилья:

  • самостоятельный поиск;
  • обращение в специализированные агентства.

На каком именно способе остановить свой выбор, решает покупатель. В большинстве случаев потенциальные покупатели прибегают именно к услугам риелторов, которые за оказанную работу устанавливают оплату в размере 1-3% от стоимости объекта недвижимости.

Если же покупатель ограничен в своих средствах, то стоит рассмотреть вариант поиска квартиры собственными силами.

При покупке недвижимости стоит обратить внимание на следующие ключевые факторы:

  • Цена.
  • Транспортная доступность.
  • Состояние дома, подъезда и квартиры.
  • Социальная инфраструктура (школы, детские сады, магазины, аптеки и т.д.).
  • Расположение жилья, этаж.
  • Год постройки и тип дома.
  • Экология района.
Читайте также:  Платежное поручение по недоимке в ифнс

Как выбрать квартиру в новостройке?

Зачастую при покупке жилья будущий владелец останавливает свой выбор на квартирах в новостройках.

Преимущества данного типа недвижимости заключаются в том, что:

  • отсутствует история операций с жильем, то есть покупатель — первый владелец;
  • у новостроек в сравнении с домами вторичного рынка более высокие показатели технической надежности, звуковой и тепловой изоляции, коммуникаций;
  • улучшенная планировка;
  • изменение цены в процессе строительства (покупка квартиры на этапе котлована, позволяет покупателем неплохо сэкономить).

Отдавая предпочтение жилью в новостройках, следует уделить особое внимание выбору застройщика. Покупателю важно рассмотреть:

  • историю деятельности компании;
  • проверить отсутствие задержек в процессе строительства;
  • своевременный ввод построек в эксплуатацию;
  • количество построенных объектов.

Важна и информационная открытость застройщика, в соответствии со ст. 20 и ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, должны быть доступны сведения:

  • об объекте;
  • о наличии страхования ответственности застройщика;
  • содержание проектной декларации;
  • о разрешении на строительство;
  • об этапах и состоянии стройки;
  • об аккредитации в банке (то есть возможность выдавать кредиты и ипотечные займы).

Наиболее доступным источником информации о застройщике является официальный сайт.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке следует обратить особое внимание на факторы риска, связанные с таким приобретением:

  • Негативные аспекты юридического характера (продажа жилья по поддельным документам, недвижимость, находящаяся под арестом, в залоге). Данные юридические риски возникают по причине правовой сложности договора купли-продажи, и грозят владельцу потерей права собственности на имущество.
  • Проблемные вопросы, связанные с технической документацией, характеристиками квартиры (незаконная перепланировка). Данный аспект хотя и не влияет на право собственности, но влечет за собой большие финансовые затраты, в связи с необходимостью устранения последствий.
  • Состояние недвижимости, год постройки. Зачастую вторичное жилье не отвечает необходимым требованиям для комфортного проживания (неисправный водопровод, отопление, дефекты в виде плесени, грибка). К сожалению, некоторые недостатки квартиры вторичного рынка можно обнаружить не сразу, а уже после переезда и проживания в помещении.

Преимущества вторичного рынка заключаются в том, что даже недавно построенное здание, после того как все квартиры распроданы переводится в сектор вторички, поэтому не исключена возможность покупки совершенно новой квартиры по более низкой цене. На вторичном рынке покупателю не нужно ждать старта продаж или заселения, а ремонт в уже обжитом объекте не требует таких финансовых вложений, как если покупается, новая квартира с черновой отделкой.

Как оформить покупку квартиры?

После того как выбор квартиры завершен, возникает необходимость по оформлению покупки.

Данный процесс включает в себя несколько этапов:

  • Стоит проверить законность прав владельца жилого помещения, для этого можно запросить выписку из Единого реестра государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
  • Необходимо узнать, свободен ли объект недвижимости от жильцов, выселение которых затруднительно или невозможно (например, несовершеннолетние дети).
  • В дальнейшем необходимо составление договора купли-продажи, согласно ст. 550 ГК РФ документ оформляется письменно.
  • Для последующей передачи квартиры между продавцом и покупателем необходимо составление акта приема-передачи.
  • После подписания сторонами договора, производится оплата.
  • По итогу необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности, основанием служит договор (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Документы для купли-продажи

Процесс сбора документов для оформления купли-продажи достаточно длителен, количество необходимых сведений в различных случаях может отличаться, в обязательном порядке необходимы:

  • Правоустанавливающий документ продавца, это могут быть: договор дарения, документы о праве на наследство, купля-продажа.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 15 июля 2016 года — это выписка из ЕГРП).
  • Паспорт продавца и покупателя, или иной документ удостоверяющий личность.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Помимо вышеуказанных документов могут понадобиться:

  • Список лиц, прописанных на жилплощади, до продажи жилья необходимо удостовериться в их выписке, иначе такие граждане сохраняют право проживания в помещении.
  • Информация о возрасте детей собственника квартиры, так как если ребенок не достиг 18 лет, то недвижимость может быть продана только с согласия его законных представителей (родители, опекуны и попечители), потребуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.
  • Письменное разрешение (согласие) на сделку второго супруга.
  • Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по оплате налога на покупаемую квартиру.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка юридической чистоты жилья — это процесс сбора пакета документов в целях проверки отсутствия причин для изъятия имущества.

Проведение такой проверки требует наличия определенных знаний в правовой области, поэтому зачастую покупатели обращаются к сотрудникам юридических отделов или агентств недвижимости. Проверить юридическую чистоту жилого помещения можно и самостоятельно.

Основные факторы, которые следует установить:

  • Имеет ли продавец необходимые полномочия для реализации квартиры, например, доверенность или агентский договор.
  • Личность продавца, подлинность документов, подтверждающих право собственности.
  • Наличие обременений у объекта недвижимости, это могут быть арест, залог. Проверить отсутствие вышеперечисленных условий, можно запросив выписку из ЕГРП.
  • По выписке из домовой книги, стоит посмотреть лиц, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних детей, так как процедура выписки последних бывает крайне затруднительна или даже невозможна.
  • Стоит также обратиться в органы наркологического и психоневрологического контроля с целью получения сведений о том, что не состоит ли владелец имущества на их учете. Это необходимо для того, чтобы убедиться в полной дееспособности гражданина.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Для оформления сделки по купле-продаже недвижимости сторонам необходимо произвести взаимные расчеты. Выделяют две основные формы:

  • безналичный расчет;
  • наличный расчет.

Наличный расчет, то есть передача средств из рук в руки, необходимо оформлять распиской. Плюсы данного способа в том, что стороны экономят на различных комиссиях и услугах банков, однако риск нарушения условий договора возрастает.

Одним из наиболее безопасных способов оплаты покупаемого имущества является использование банковской ячейки. В соглашении стороны заранее прописывают, что расчет производится с помощью ячейки, заключается договор с банком. Деньги в ячейку вносит покупатель в присутствии продавца. Данный расчет требует вложения дополнительных затрат, но при этом самый надежный.

Возможно использование банковского аккредитива, процесс похож на передачу через ячейку, но все операции производит банк. Покупателем вносятся средства на банковский счет, продавец получает уведомление о поступлении и имеет право снять оплату, только после подтверждения своих прав, например, выпиской из ЕГРП.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья?

Ипотека — это целевой долгосрочный кредит, выдаваемый на покупку недвижимости, с залогом покупаемого или уже имеющегося у заемщика жилья.

Кредит на покупку квартиры — денежные средства, предоставляемые банковскими организациями гражданам на покупку жилья.

Основные отличия кредита от ипотеки на покупку жилья заключаются в следующем:

  • Обязательный залог недвижимого имущества. Воспользоваться ипотекой заемщик вправе, только если заложит банку имеющееся жилье, или покупаемую на заемные средства недвижимость. При кредите необходимость в залоге отсутствует.
  • Сумма возможного кредита. Размер ипотеки может превосходить размер стандартного кредита в десятки раз.
  • Срок кредитования. При кредите срок займа обычно не превышает 5 лет, на рынке ипотечного кредитования он может достигать 30 лет.
  • Уровень процентной ставки. По причине того, что при ипотечном кредитовании риски банка гораздо ниже, чем при кредите на покупку жилья, процент по ипотеки также меньше.
  • Процедура получения. После одобрения банком кредита заемщик может сразу обратиться за ним, при ипотеке необходим последующий сбор документов, оформление страховки и т.д.

Какой налог платится при покупке квартиры?

Покупка объектов недвижимости не влечет за собой никаких налоговых выплат, то есть при покупке квартиры, в отличие от продажи, налог платить не нужно.

При этом граждане имеют возможность на получение имущественного вычета при приобретении жилья — это своего рода возвращаемый налог. При покупке недвижимости он возвращается государством, если гражданин имел затраты на:

  • строительство дома;
  • покупку готового жилья;
  • погашение ипотечного займа.

Выделяют два основных способа получения налогового вычета:

  • обращение в органы налоговой службы (подается декларация формы 3-НДФЛ, справка формы 2-НДФЛ, документы, которые подтверждают право собственности, заполняется заявление);
  • обращение по месту работы (в налоговом органе необходимо взять уведомление, которое подтвердит право на вычет, и направить документ в бухгалтерию).

Таким образом, гражданину может быть возвращено до 260 тыс. рублей, что составляет 13% от 2 млн. рублей.

Мошенничество на рынке недвижимости

На рынке недвижимости нередки действия мошенников, так как сделки купли-продажи являются крайне сложными правовыми отношениями. Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

  • Покупка жилья с использованием поддельных документов, либо лицом, не являющимся собственником.
  • Наличие в истории покупаемого жилья сделок сомнительного характера, например, с участием государственных органов.
  • Нарушение процедуры оформления квартиры, частично или полностью приобретенной за счет средств материнского капитала.
  • Покупка жилья, один из собственников которого — несовершеннолетний гражданин, лицо с алкогольной или наркотической зависимостью или же не здоров психически.
  • Покупка объекта недвижимости, находящегося в залоге, под арестом, являющегося предметом судебного спора.
  • Нарушение прав супругов (не получение согласия мужа или жены на продажу).
  • Покупка квартиры, которая была получена по наследству, по договору ренты или дарения, по иным договорам, затрагивающим права третьих лиц.

Гражданка К приобрела квартиру, бывший владелец которой — гражданин А, получил жилье по наследству от отца. Через некоторое время к гражданке К обратился брат продавца — гражданин М и сообщил о том, что ранее он жил за границей, о смерти отца не знал, в период смерти родителя, он попал в аварию и находился в тяжелом состоянии в реанимации. Гражданин М обратился с иском в суд, чтобы восстановить срок вступления в наследство, приложив к иску документы, подтверждающие пребывание в больнице. Суд удовлетворил требования истца, и признал недействительным право собственности гражданина А на квартиру, в связи, с чем сделка по продаже квартиры гражданке К была также признана незаконной.

Также сделка может быть признана недействительной, если при приобретении имущества выяснится, что дом, в котором расположена квартира, подлежит расселению. Читать подробнее об этих и других рисках при покупке квартиры.

Заключение

Процесс приобретения жилья связан с рассмотрением и разрешением большого объема вопросов. После непростого процесса поиска объекта недвижимости, анализа рынка первичного и вторичного жилья, покупатель сталкивается с необходимостью грамотного оформления договора купли-продажи.

Для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества на рынке недвижимости, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки, возможно имеет смысл обратиться к профессиональным агентствам.

То какую именно квартиру, и каким способом приобретать, каждый решает самостоятельно, но перед тем как приступить к покупке жилья, необходимо всесторонне изучить все возможные нюансы и «подводные камни» данного процесса.

Вопрос
Ответ

Да, отказ обоснован, не могут получить вычет:

  • студенты;
  • пенсионеры, которые вышли на пенсию более 3 лет назад;
  • женщины в декретном отпуске;
  • лица, получающие иные социальные выплаты.

Кроме того, даже при возможности получения вычета, документы, которые вы предоставили, не отвечают перечню сведений, необходимому для получения налогового вычета на приобретение жилья.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector