No Image

Соглашение о бронировании квартиры

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

г. Санкт-Петербург «21» февраля 2015 г.

Гражданин РФ ФИО……, именуемый в дальнейшем «Клиент», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость», зарегистрированное 11 февраля 2014 годаМежрайонной ИФНС №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 009109277, ОГРН 1147847046368, ИНН7813581410, КПП 781301001, находящееся по адресу: 197198, г. Санкт — Петербург, Большой пр-кт П.С., д. 38-40 литер А, помещение 22-Н, в лице Бушуева Алексея Александровича, действующего на основании Доверенности №1 от «02» февраля 2015 года, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, далее именуемые также по отдельности «Сторона», а совместно «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. На условиях, установленных настоящим Договором, Исполнитель обязуется осуществить в интересах Клиента бронирование указанного в п. 4 настоящего Договора жилого помещения (далее – Квартира) в возводимом Обществом с ограниченной ответственностью «БАЗИС», зарегистрированное 13 июля 2007 года Межрайонной ИМНС России №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 005957785; новая редакция Устава зарегистрирована Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 10.10.2008 г. за государственным регистрационным № (ГРН) 9089847948401, Свидетельство о внесении записи в ЕГР ю.л. серия 78 № 007000277; ОГРН 1077847496715, ИНН 7811379583, КПП 781101001, место нахождения: 193230, город Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, далее именуемое Застройщик) жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и встроенным подземным гаражом. 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А, до даты заключения Клиентом договора, указанного в п. 3 Договора, а Клиент обязуется выплатить Исполнителю предусмотренный настоящим Договором обеспечительный платеж.

2. Клиент осведомлен о том, что Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость», осуществляя в интересах Клиента бронирование Квартиры в Многоквартирном доме, действует на основании Субагентского договора № 02/02/2015 от 02 февраля 2015 г.

3. Клиент получает право на приобретение Квартиры на основании последующего заключения и исполнения Клиентом договора участия в долевом строительстве Многоквартирного дома с Застройщиком (далее – Договор долевого участия).

По настоящему Договору Исполнитель гарантирует, что при условии надлежащего выполнения Клиентом обязательств по уплате обеспечительного платежа правом на заключение Договора долевого участия в отношении Квартиры, указанной в п.4 настоящего Договора, во всех случаях обладает исключительно Клиент.

4. По настоящему Договору Клиент выражает заинтересованность в дальнейшем заключении Договора долевого участия на следующих условиях:

Цена Договора долевого участия Клиента составляет 00,00 () рублейиз расчета стоимости 1 кв.м. 00,00 () рублей.

В результате исполнения Договора долевого участия Клиент получит в собственность Квартиру со следующими проектными характеристиками:

№ квартиры Корпус Секция Строительные оси Тип квартиры Этаж Общая площадь, кв.м.(за искл.площади лоджии) Площадь лоджии с понижающим коэф. 0,5 Проектная площадь, кв.м.

Назначение Квартиры – жилое.

График платежей Клиента по Договору долевого участия будет согласован Сторонами при подписании Договора долевого участия.

5. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома IV квартал 2016 года.

6. Строительство Многоквартирного дома осуществляется на земельном участке (далее – Земельный участок) со следующими характеристиками:

-адрес: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А

-категория земель: земли населенных пунктов

-разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов)

-площадь: 72 811,0 кв.м

-кадастровый номер: 78:12:0006334:1

Право собственности на Земельный участок принадлежит Застройщику в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 78-АГ 957125 от «11» марта 2009 года, Договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2009.

В случае, если в процессе осуществления проектирования Застройщиком в установленном законом порядке будет сформирован новый земельный участок для размещения Многоквартирного дома из состава существующего Земельного участка (в результате его раздела, выдела, перераспределения и т.д.), характеристики нового земельного участка для размещения Многоквартирного дома уточняются Застройщиком при заключении Договора долевого участия на основании данных кадастрового паспорта такого нового участка.

7. Клиент обязуется в срок до «26» февраля 2015 годазаключить с Застройщиком Договор долевого участия.

8. Клиент обязуется в течение 2 (двух) рабочих дней с даты заключения Договора долевого участия в строительстве предоставить Застройщику документы, необходимые для регистрации Договора долевого участия.

9. Исполнитель гарантирует, что на дату заключения настоящего Договора право на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, не передано любым иным лицам, кроме Клиента, и что не заключены какие-либо сделки, влекущие возможность оформления права собственности на Квартиру иных лиц.

10. При условии надлежащего исполнения Клиентом обязательств по выплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 11 настоящего Договора, Исполнитель обязуется не совершать действия и не заключать сделки, в результате которых правом на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, либо правом оформления права собственности на Квартиру будут обладать какие-либо третьи лица, кроме Клиента, а также обязуется не предлагать покупку права на заключение Договора долевого участия или покупку Квартиры любым иным лицам.

11. Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить Исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 30 000,00 (Тридцать тысяч) рублей(НДС не облагается) в день заключения Договора.

При заключении Договора долевого участия уплаченный Клиентом обеспечительный платеж возвращается Исполнителем на основании Протокола расторжения, подписанного Клиентом.

12. При нарушении Клиентом сроков внесения обеспечительного платежа, Исполнитель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке путем направления Клиенту соответствующего письменного уведомления о расторжении по адресу, указанному в настоящем Договоре. При этом, Договор считается расторгнутым с даты направления Исполнителем соответствующего уведомления.

13. В случае нарушения Клиентом обязательств по заключению Договора долевого участия, предусмотренных п.7 настоящего Договора и/или не предоставления документов, предусмотренных п.8 настоящего Договора в установленный настоящим Договором срок, настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке по инициативе Клиента с даты, следующей за днем окончания сроков, определенных в пунктах 7 и 8 настоящего Договора. При этом сумма обеспечительного платежа, оплаченная Клиентом, возврату не подлежит и остается у Исполнителя, в качестве возмещения его убытков и фактически понесенных расходов на исполнение настоящего Договора.

14. Срок заключения Договора долевого участия может быть продлен на основании обоюдного согласия сторон.

15. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента полного исполнения всех обязательств, принятых на себя Сторонами.

16. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

17. Подписанием настоящего договора, Клиент подтверждает, что ознакомился с проектной декларацией, размещенной на сайте www.o-unost.ru.

18. Договор составлен и подписан Сторонами в 3 (трех) экземплярах: один для Клиента и два для Исполнителя. Все экземпляры Договора имеют равную юридическую силу.

о бронировании квартиры

г. Екатеринбург «___» ______________ 2018 г.

_______________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и ____________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Клиент», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Путем заключения настоящего Соглашения Клиент подтверждает свою заинтересованность в последующем приобретении у Продавца Квартиры, указанной в п. 2. настоящего Соглашения, для чего просит Продавца осуществить бронирование указанной Квартиры на срок, установленный п. 1.1.2. настоящего Соглашения, и зафиксировать цену Квартиры для заключения Договора обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи забронированной Квартиры в течение срока бронирования, и обязуется уплатить Продавцу Обеспечительный платеж за бронирование, предусмотренный п. 5 настоящего Соглашения.

1.1. С момента уплаты Клиентом Продавцу Обеспечительного платежа за бронирование, предусмотренного п. 5 настоящего Соглашения, Продавец обязуется осуществить в интересах Клиента бронирование Квартиры, указанной в п. 2 настоящего Соглашения, на срок бронирования, установленный п. 1.1.2. настоящего Соглашения, зафиксировать цену Квартиры для заключения Договора обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи забронированной Квартиры (далее по тексту – Договор) в течение срока бронирования, и не предлагать забронированную Клиентом Квартиру к продаже третьим лицам.

1.1.2. Срок бронирования Квартиры Клиенту оканчивается по истечении пятнадцати календарных дней, предусмотренных п.8 настоящего Соглашения для заключения Клиентом Договора с Продавцом, но не позднее чем 10 июня 2018 года.

Читайте также:  240 Часов это сколько дней

2. Бронируемая за Клиентом Квартира: ____комнатная квартира № ___, расположенная на __ (_____) этаже 2-секционного жилого дома переменной этажности, расположенного в третьей очереди строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и надземной автостоянкой в квартале улиц Ирбитская-Раевского-Блюхера-Данилы Зверева в Кировском районе города Екатеринбурга (далее – «Жилой комплекс»).

Площадь забронированной Квартиры составляет ___ (____________________) квадратных метров, в том числе Общая площадь Квартиры ____ кв. м., площадь лоджий и балконов, рассчитанных с коэффициентом «1,0» — 4,59 кв. м.

Характеристика забронированной Квартиры и ее состояние указаны в Приложении № 1 к настоящему Соглашению.

3. Строительство Жилого комплекса осуществляется на земельных участках: земельный участок кадастровый (или условный) номер 66:41:0702039:518 и земельный участок кадастровый (или условный) номер 66:41:0702039:519, принадлежащих Застройщику Жилого комплекса на праве собственности.

3.1. Продавцу принадлежит право требования от Застройщика передачи в собственность забронированной Клиентом Квартиры на основании _____________________________.

4. Продавец фиксируют для Клиента цену забронированной Квартиры для заключения Договора в течение срока бронирования, установленного п.1.1.2 настоящего Соглашения, в размере __________________ (______________________) рублей 00 копеек.

В качестве доказательства серьезности намерения Клиента заключить Договор с Продавцом в течение срока бронирования, установленного п. 1.1.2 настоящего Соглашения, и основания возникновения обязательства Продавца забронировать Квартиру и зафиксировать цену Квартиры для Клиента на срок бронирования, Клиент обязуется внести Продавцу Обеспечительный платеж за бронирование в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается, в течение 1 (одного) рабочего дня с даты подписания настоящего Соглашения Сторонами.

Во избежание сомнений, Обеспечительный платеж не является задатком в смысле ст. 380 ГК РФ, а также авансом в счет каких-либо платежей. Проценты на сумму Обеспечительного платежа не начисляются.

Внесенный Продавцу Обеспечительный платеж за бронирование Квартиры возвращается Клиенту в полном объеме при заключении Сторонами Договора.

6. В течение 15 (пятнадцати) календарных дней после получения Застройщиком Разрешения на строительство третьей очереди Жилого комплекса (срок получения ориентировочно до 30 апреля 2018 года) Продавец обязуется направить Клиенту уведомление о готовности заключить с Клиентом Договор.

Указанное уведомление направляется Продавцом Клиенту по адресу для уведомлений, указанному Клиентом в настоящем Соглашении в порядке, установленном п.7. настоящего Соглашения.

7. Уведомления Сторон производятся в письменной форме по адресу электронной почты или местонахождению, указанным в настоящем Соглашении, путем направления письма по электронной почте, либо заказного письма с уведомлением о вручении, либо вручения под роспись Стороне (представителю Стороны) лично. Способ, которым производятся извещения и уведомления выбирается Сторонами самостоятельно.

Стороны особо оговаривают, что уведомление по адресу электронной почты на электронный адрес Клиента, указанный в настоящем Соглашении. При этом, автоматическое письмо о доставке Клиенту электронного сообщения по адресу электронной почты, указанному в настоящем пункте, является надлежащим доказательством факта уведомления Клиента.

В случае изменения местонахождения и(или) адреса электронной почты, каждая Сторона обязана в письменной форме сообщить другой Стороне свое новое местонахождение и(или) адрес электронной почты.

При отсутствии письменного сообщения об изменении местонахождения и(или) адреса электронной почты доставка корреспонденции по адресу, указанному в настоящем Соглашении, считается исполненной надлежащим образом.

8. В течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения уведомления от Продавца о готовности заключить Договор, Клиенту необходимо явиться к Продавцу и заключить с Продавцом Договор.

9. В случае неявки Клиента в указанный в п. 8. настоящего Соглашения срок для заключения Договора, Стороны договорились считать, что Клиент отказался от бронирования Квартиры и от заключения Договора. Начиная с шестнадцатого дня с момента получения уведомления Клиентом срок бронирования Квартиры прекращается, а настоящее Соглашение считается расторгнутым без составления Сторонами дополнительно соглашения о расторжении.

9.1. В случае расторжения настоящего Соглашения в порядке, установленном п. 9. Настоящего Соглашения, Продавец обязуется возвратить Клиенту Обеспечительный платеж, внесенный Клиентом за бронирование Квартиры, в полном объеме в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения от Клиента письменного заявления о возврате денежных средств.

10. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой их Сторон, имеющих равную юридическую силу. Настоящее Соглашение содержит Приложение : «Характеристика и состояние Квартиры».

Реквизиты и подписи Сторон:

Адрес для уведомления: _____________________________________________________________________________________

Адрес электронной почты: _____________________________________________________________________________________

ХАРАКТЕРИСТИКА И СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

1. АДРЕС: 2-секционный жилой дом переменной этажности, расположенный в квартале улиц Ирбитская-Раевского-Блюхера-Данилы Зверева в Кировском районе города Екатеринбурга, квартира №___. 2. ____комнатная квартира.

3. Площадь Квартиры составляет _______ (________) квадратных метров, в том числе Общая площадь Квартиры ___ кв. м., площадь лоджий и балконов, рассчитанных с коэффициентом «1,0» — ___ кв. м.

5. Клиенту Квартира передается в следующем виде:

— стены – наклейка обоев отечественного производства с последующей покраской;

— потолки – затирка, шпатлевание, грунтование, окраска водоэмульсионной краской;

— оконные блоки – пластиковые;

— лоджия, балкон – остекление по проекту, без отделки с внутренней стороны;

— двери входные в квартиру – металлические;

— межкомнатные двери – отечественного производства, без фурнитуры

— потолки – покраска ВЭК;

— стены – покраска ВЭК;

— пол – керамическая плитка отечественного производства;

— санфаянс отечественного производства состоит из одного унитаза и одного умывальника;

— установка мойки и плиты на кухне – нет;

— полотенцесушитель – не устанавливается;

— отопление – по проекту с приборами импортного производства;

— электромонтажные работы по проекту;

— слаботочные сети – до квартиры, без разводки по квартире.

В сфере продажи недвижимости получили распространение договоры бронирования квартир (или других объектов). Этот инструмент позволяет клиентам зарезервировать за собой выбранный объект на определенный срок, до заключения основного договора, чтобы его не приобрел кто-то другой. Для застройщика или компании-агента это не только возможность удержать клиента, но еще и дополнительная статья доходов, так как бронирование чаще всего является самостоятельной платной услугой. Однако оно имеет свои нюансы, игнорируя которые, компания может утратить право на вознаграждение по договору.

Компании-застройщики и иные участники рынка жилья заинтересованы в извлечении максимальной прибыли от реализации объектов недвижимости. Помимо продажи квартиры они предоставляют клиентам широкий спектр услуг: помогают в получении ипотечных кредитов, страховых продуктов, консультируют и ведут сделки по приобретению недвижимости и т.д. Одной из таких сопутствующих услуг является бронирование квартиры, которое производится на основании отдельного договора, заключаемого с потребителем.

Что такое бронирование квартиры?

Термин «бронирование» вызывает ассоциации с заказом номеров в гостиницах и иных объектах, предназначенных для временного проживания. Но этот термин употребляется и в других случаях, например:

бронирование (закрепление) на воздушном судне пассажирского места и провозной емкос­ти для перевозки пассажира, багажа, груза на определенный рейс и дату (п. 8 Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей», утв. приказом Минтранса России от 28.06.2007 № 82);

приватизация забронированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации»).

Бронирование как услуга представляет собой резервирование определенного имущества (имущественного права) для заказчика за плату на определенный период с правом последнего его приобрес­ти. Вне зависимости от того, воспользуется он правом приобрести это имущество (имущественное право) или нет, он обязан оплатить услугу, если исполнитель докажет, что она была оказана надлежащим ­образом.

Предметом договора бронирования квартиры на практике, как правило, является предоставление клиенту за плату преимущественного права на приобретение согласованной квартиры, индивидуализированной определенными параметрами (этаж, секция, расположение и др.) с обязанностью компании не реализовывать ее другим лицам в течение определенного периода. Объектом бронирования может быть как вся квартира, так и ее часть (например, изолированная комната), доля в праве на квартиру, а также иные объекты (нежилые помещения, машино-места). Бронировать объект можно с целью его дальнейшего предоставления по различным договорам: купля-продажа, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.

Читайте также:  Дам деньги в долг через нотариуса

Положение в договоре бронирования о том, что клиенту предоставляется преимущественное право на приобретение жилья, не означает, что у клиента возникает преимущественное право в том значении, которое придается этой конструкции действующим гражданским законодательством РФ (например, преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение преиму­щественного права, установленного договором, является нарушением обязательства компанией перед потребителем и влечет наступление для нее негативных последствий в виде гражданско-правовой ответственности, но не дает потребителю права требовать признания заключенной в нарушение его преимущественного права сделки недействительной или требовать перевода на себя прав и обязанностей по ней. Для преимущественного права в рамках отношений бронирования закон подобной возможности не предусматривает (в отличие от нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собствен­ности по п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Даже если такие последствия установлены в договоре между клиентом и компанией, требования клиента не будут обос­нованными. Дело в том, что договор не создает прав и обязанностей для третьих лиц, которые в нем не участвуют (абз. 1 п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420 ГК РФ), он порождает обязательственную связь только между его сторонами — ­компанией и потребителем (клиентом).

Однако в случае нарушения компанией своих обязательств потребитель вправе отказаться от договора, потребовать возврата внесенной им платы за бронирование, возмещения иных убытков, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от всех присужденных в его пользу денежных сумм, если заявленные им требования компания не удовлетворила добровольно. Такие правомочия вытекают из положений Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1). Он также может потребовать применения к компании специальных мер ответственности, если они были предусмотрены договором.

Договор бронирования похож на абонентский и имеет признаки опциона

Такая конструкция, как договор бронирования, законодательством прямо не предусмотрена. Но она ему не противоречит, следовательно, является допус­тимой в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону.

Договор бронирования можно сравнить с абонентским договором, в рамках которого исполнитель предоставляет заказчику возможность за плату в течение согласованного срока обращаться к нему за оказанием определенных услуг. Заказчик может и не воспользоваться данным правом, но вносить плату обязан в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В данном договоре услуга исполнителя заключается не в совершении конкретных операций по заданию заказчика, а в предоставлении возможности к нему обращаться.

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует материальный результат выполненного действия, оплачивается услуга как таковая. Если в договоре стороны предусмотрели абонентскую систему оплаты услуг, при которой сумма платежей, вносимых заказчиком за определенный период времени, является постоянной, не зависящей от объема предоставленных услуг, то требование исполнителя о взыскании такой платы подлежит удов­летворению, даже если услуги фактически не оказывались (см. постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2006 № Ф09-1859/06-С4 по делу № А60-27946/05-С4).

Резервирование объекта или права для заказчика в судебной практике рассматривается как имущественное благо, создающее для него положительный экономический эффект, при условии, что такая операция может быть квалифицирована как самостоятельная услуга. Так, является самостоя­тельной услугой резервирование перевозчиком для заказчика транспорта на определенное время, в течение которого тот может по своему усмотрению воспользоваться им или отказаться от эксплуатации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2011 № А33-8924/2010).

Можно привести и другие примеры: резервирование курортной жилой площади для организации туристического отдыха (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2014 по делу № 33-1193/14), резервирование кредитной линии для заемщика, который в рамках согласованного лимита вправе требовать перечисления траншей (постановление ФАС Московского округа от 14.03.2014 по делу № А40-15543/2013).

Аналогичным образом при бронировании компания оказывает услугу, которая заключается в резервировании для клиента определенного жилого помещения с согласованными параметрами (общая площадь, этаж, место расположения и др.) на конкретный срок, и он вправе рассчитывать на преиму­щественное право приобретения такого объекта в течение согласованного перио­да времени.

Договор бронирования квартиры по своим признакам похож на конструкцию опционного договора, которой, возможно, будет дополнен ГК РФ (введение новой ст. 429.2 ГК РФ предложено в проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект)).

Согласно Проекту по опционному договору (опциону) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, а другая ей за это выплачивает вознаграждение. Как видно из планируемой нормы, законодатель не ограничивает перечень договоров, на заключение которых может быть предоставлен опцион, однако этим не снимается запрет на выдачу опциона в отношении таких прав, которые и так принадлежат покупателю опциона.

Опцион предоставляется за плату или иное встречное предоставление либо безвозмездно, если выдача опциона обусловлена иным интересом, вытекающим из отношений сторон. В течение всего срока действия опциона другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты. Предметом опционного договора могут быть как акции, облигации, иные ценные бумаги, так и иное имущество и права — право аренды недвижимости, доли в уставном капитале хозяйственного общества и др.

Договор бронирования предоставляет право одной стороне в дальнейшем получить интересующее ее материальное благо за плату. Скорее всего, предметом опционного договора может быть и бронирование квартиры, то есть предоставление компанией клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмот­ренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).

Право компании на получение оплаты зависит от четкости формулировок

В договоре бронирования квартиры или иного объекта преду­сматриваются различные условия: предмет (объект бронирования), срок бронирования объекта, размер платы, порядок и срок ее внесения, права и обязанности сторон, ответственность за нарушение обязательств, а также иные положения по усмотрению сторон. Моментом исполнения компанией своего обязательства по предоставлению забронированного (зарезервированного) объекта по условиям договора считается дата подписания акта об исполнении обязательств или заключения соответствующего договора (купли продажи, предварительного договора купли-продажи и т.д.).

Как уже указывалось выше, в законе нет такой договорной модели, как договор бронирования квартиры, а положения об опционном догово­ре еще не внесены в ГК РФ. Поэтому при юридической квалификации договора бронирования необходимо исходить из существа обязательств, которые в нем представлены. Если по своей правовой природе договор бронирования относится к посредническим договорам (поручение, комиссия или агентирование) или к договору возмездного оказания услуг, то при регулировании порождаемых ими отношений необходимо руководствоваться соответствующими правилами (главы 39, 49, 51, 52 ГК РФ). От этого зависят и правомочия компании в части требования оплаты по договору.

Так, если компания получила плату от клиента за бронирование квартиры, оговорив в до­говоре выполнение комплекса организационных, юридических и фактических действий (анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимости и ценовых предложений, поиск и подбор объекта, организация просмотров вместе с клиентом, юридичес­кая экспертиза правоустанавливающих документов продавца, сопровождение сделки, консультирование и др.), то при невыполнении таких действий, клиент будет вправе потребовать возврата уплаченной суммы (Определение Мосгорсуда от 12.01.2011 по делу № 33-224).

Дело в том, что потребитель обязан оплачивать только те услуги, которые ему фактичес­ки были предоставлены в соответствии с требованиями закона, условиями договора, а также согласно обычно предъявляемым требованиям. Если компания не сможет доказать, какие конкретно и когда услуги она оказывала клиенту, акт об оказанных услугах или отчет о проделанной работе не подписаны, то оснований для удержания вознаграждения у нее нет (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.05.2013 по делу № 11-14076).

Дополнительным аргументом в пользу клиента может быть тот факт, что компания обслуживала одного или нескольких застройщиков в рамках отдельного соглашения, по которому она уже получила вознаграждение за привлечение клиента (Определение Мосгорсуда от 12.09.2013 по делу № 4г/8-9616). В такой ситуации плату за свои услуги она получила от застройщиков, поэтому не вправе требовать ее дополнительно от самих клиентов.

Читайте также:  Как пользоваться мат капиталом

Если в период действия до­говора бронирования квартиры компания не заключала каких-либо соглашений с третьими лицами на ее предоставление, при этом интересующий клиента объект был снят с продажи, такие обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о том, что свои обязательства перед клиентом она выполнила в полном объеме, если нет доказательств оказания конкретных услуг, составляющих предмет договора (Апелляционное определение Мосгорсуда от 12.03.2014 по делу № 33-7212).

Поэтому компании выгодно формулировать в договоре бронирования условие о своем вознаграждении именно как о плате за резервирование объекта для клиента на оговоренный срок. Выполнение компанией своего обязательства дает ей право на получение вознаграждения в полном объеме, что исключает возможность для клиента требовать возврата платы за бронь.

Как мы уже отметили, моментом исполнения компанией обязательства по бронированию следует считать дату заключения основной сделки, которая указана в таком договоре. Если сделка, до заключения которой предоставлялась услуга по бронированию квартиры, заключена сторонами, компания считается выполнившей свое обязательство перед клиентом, а значит, получение вознаграждения за фактически оказанную услугу правомерно (Определение Мосгорсуда от 14.04.2011 по делу № 33-10835).

Отказ клиента от сделки не лишает компанию права на вознаграждение

Компания также считается выполнившей свои обязательства перед потребителем и в случае, когда основная сделка по приобретению объекта не была заключена по причине отказа от сделки потребителем (Апелляционное определение Мосгорсуда от 08.07.2014 по делу № 33-27498/14).

Если же клиент отказался от договора бронирования, но самостоятельно приобрел тот же объект, компания вправе требовать оплаты услуг. В таком случае суд сопоставляет приобретенный клиентом объект по предварительному или основному договору купли-продажи или по договору долевого участия в строительстве с условиями договора бронирования объекта, который должен быть зарезервирован за клиентом на определенное время, проверяет момент заключения такого договора. Если приобретенный объект соответствует условиям договора бронирования, а договор был заключен в срок, на который осуществлялось бронирование, то компания считается выполнившей свои обязательства перед клиентом и получение ею вознаграждения является правомерным.

На случай, если клиент откажется от заключения основной сделки по приобретению объекта недвижимости в связи с тем, что ему не будет одобрен кредит в банке или по иным причинам, в договоре бронирования в интересах компании желательно указывать, что услуга по резервированию квартиры считается оказанной при условии, что компания зарезервировала квартиру для клиента и была готова ее предоставить по его требованию до согласованной даты. При этом услуга считается оказанной вне зависимости от причин отказа клиента от ее получения и заключения сделки.

Формулировка условия о предмете договора бронирования таким образом обеспечивает правомерность получения компанией вознаграждения за свои услуги, поскольку услуга, за которую устанавливается и взимается плата, заключается не в комплексе тех или иных действий, а просто в резервировании объекта для клиента. При доказанности выполнения данного обязательства у компании есть право на получение вознаграждения за свои услуги в полном объеме.

Еще раз подчеркнем, что вознаграждение компании за бронирование квартиры следует в договоре формулировать именно как плату за ее услугу по резервированию на определенный срок, а не как меру ответственности, отступное или иным подобным образом, чтобы в случае спора не возник вопрос о правомерности ее удержания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.10.2014 № 33-14625/2014). Указание вознаграждения как платы избавляет от необходимос­ти дополнительно указывать на то, что внесенная денежная сумма остается у нее даже при отказе клиента от основного договора до момента окончания срока его исполнения.

От ситуации отказа клиента от сделки важно отличать отказ от самой услуги бронирования, заявленный клиентом до момента окончания действия договора. Такой отказ влечет обязанность компании возвратить уплаченные средства, поскольку право клиента на отказ от договора возмездного оказания услуг или от посредничес­кого договора не может быть ограничено: оно императивно определено законом (п. 1 ст. 782, абз. 2 п. 1 ст. 977, п. 1 ст. 1003, ст. 1010 ГК РФ). По этой же причине возможность его реализации не может быть также поставлена в зависимость от уплаты заказчиком каких-либо сумм или выполнения дополнительных условий (например, соблюдение срока при подаче уведомления об отказе от договора). Эта позиция касается любых договоров, правило о которых преду­сматривает право сторон на отказ от него (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2014 по делу № А40-152130/13-56-222, А40-1371/2014).

Если же отказ клиента от договора был направлен компании после того, как истек срок резервирования квартиры, то он правового значения не имеет, поскольку свои обязательства компания выполнила. Если по условиям договора бронирования оплата происходит по факту оказания услуги, то при отказе клиента от ее внесения компания вправе обратиться в суд с требованием о взыс­кании с него задолжен­ности (ст. 309, 310 ГК РФ).

Надо заметить, что возможность предоставления квартиры клиенту в собственность должна существовать не абстрактно. Компания действительно должна быть готова к передаче объекта в собственность: либо сама владеть им на праве собственности, либо заключить соответствующее соглашение с собственником квартиры о ее выкупе.

Застройщики не вправе получать плату за услугу бронирования

Следует учитывать, что услуга по бронированию квартиры клиенту не должна быть навязанной: заключение основного договора не может зависеть от наличия брони. В противном случае клиент получит реальную возможность признать договор бронирования недействительным на основании ст. 167 ГК РФ и п. 2 ст. 16 Закона № 2300-1, взыскать убытки, компенсацию морального вреда, свои издержки и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований. Помимо этого он может потребовать взыскания с компании штрафа за ущемление прав потребителей в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).

Также высоки риски оспаривания договора, если бронируе­мая квартира будет клиенту предоставлена после завершения строительства многоквартирного дома, которое осу­ществляет сама компания. Дело в том, что отношения такой компании с клиентом прямо урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ в цену договора входит сумма денежных средств, подлежащих уплате застройщику за строительство объекта, либо как возмещение его затрат, связанных со строительством, и иных услуг. Причем закон не содержит перечня всех услуг, которые застройщик может оказывать клиенту. А значит, к ним можно отнести и организацию получения ипотечного кредита, страхования объекта, консультирование клиентов по различным вопросам и т.д.

Поскольку на застройщике лежит обязанность предоставить в собственность клиента квартиру, внесенную плату за бронирование можно квалифицировать как предварительную оплату (аванс) жилого помещения, которая должна засчитываться в счет ее покупной стоимости. В этом случае проблематично доказать, что бронирование квартиры является самостоятельной услугой, так как застройщик располагает проектной документацией и всеми необходимыми сведениями о составе и количестве квартир в строящемся доме. Также застройщик обладает информацией о квартирах, в отношении которых заключены договоры (долевого участия в строительстве, купли-продажи).

Если у застройщика имеется значительное количество нераспроданных квартир, ему будет нелегко обосновать, в чем заключается его услуга по бронированию квартиры. А значит, заключение договора бронирования может быть расценено как навязывание потребителю дополнительной услуги. Если клиент захочет оспорить до­говор, уплаченная по нему сумма составит неосновательное обогащение застройщика, подлежащее возврату по правилам главы 60 ГК РФ.

Чтобы минимизировать такие риски, при реализации компанией объектов недвижимости услугу бронирования лучше оказывать не напрямую, а через партнеров, которые в гражданском обороте действуют самостоятельно и не выступают сторонами по договору долевого участия в строительстве (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.09.2014 по делу № 11-9530/2014).

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector