No Image

Фз 342 от 03 08 2018 комментарии

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

Со вступлением в силу федерального закона № 342 от 03.08.2018 в устоях ценообразования грядут большие изменения. В ближайшем времени Вас ждет подробный комментарий от нашего ведущего эксперта — Валиевой Фираи Ярхамовны.

Сейчас предлагаем Вам ознакомиться с кратким содержимым изменений, которые вносит этот закон:

Четыре ФЗ с номерами 339-ФЗ, 340-ФЗ, 341-ФЗ и 342-ФЗ, которыми внесены существенные изменения во все ФЗ о недвижимости: Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и сопряжённые с ними ФЗ. Изменения во множество статей ФЗ, многостраничные, поэтому не будем утяжелять нижеизложенное всякими цифрами и буквами подпунктов, укажем суть.

1. 339-ФЗ и 340-ФЗ

Посвящены самовольным постройкам.

Всего три года назад была почти полностью изменена статья 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках (ФЗ от 13.07.15 № 258-ФЗ), и ФЗ от 03.08.18 № 339-ФЗ и 340-ФЗ фактически обобщают правоприменительную практику о самовольных постройках за последние три года, а также задают ей новое направление.

При этом государство продолжает непоследовательность своих изменений о самовольных постройках, начиная с сохранения положений о них в гражданском законодательстве.

Статья 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках появилась задолго до Градостроительного кодекса, в котором, собственно, и должны быть положения о возведении и сносе любых построек, в т.ч. самовольных. Как ни странно, до сих пор их там вообще не было, 340-ФЗ их в него ввёл. Но 339-ФЗ опять почти полностью изменены (не отменены) положения гражданского законодательства о самовольных постройках.

Государство, с одной стороны, разными законодательными изменениями и многочисленными судебными решениями отрицает само право самовольного строительства, приобретение прав на самовольные постройки, их использование, с другой стороны – сохраняет положения о них и об условиях их узаконивания в главе Гражданского кодекса о приобретении права собственности, с обильным использованием в нём земельно-градостроительной терминологии. Эта непоследовательность теперь привела к размыванию положений об одном и том же – о самовольных постройках – по разным ФЗ, что затруднит не только их применение, но и поиск.

Из конкретных положений 339-ФЗ и 340-ФЗ отметим следующие:

  1. В статью 222 Гражданского кодекса вернулось отменённое в 2015 году «согласование» строительства, отсутствие которого является самодостаточным признаком самовольности постройки. С кем согласование – как и прежде, не уточняется. В законодательстве для разных построек, в разных местах, на разных стадиях оформления предусмотрено не меньше двух десятков согласователей.
  2. Объявлена не самовольной, а значит, не подлежащей сносу, постройка, созданная с нарушением ограничений использования земельного участка под ней, если «собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка». Безусловно, это незнание является предметом доказывания и оно вряд ли подтвердится, если ограничения на застройку предусматривались официально опубликованным нормативным актом, например, правилами землепользования и застройки. Очевидно, в данном нововведении имеются ввиду ограничения или запреты строительства в разных зонах с особыми использования территорий (ЗОУИТ). Действительно, на практике есть множество споров, установлены ли ЗОУИТ вокруг конкретных объектов, с какой даты, надлежащим ли органом и т.п. Теперь у построек в ЗОУИТ появилось больше шансов остаться не снесёнными.
  3. Ограничены полномочия органов местного самоуправления по сносу самовольных построек во внесудебном порядке. Теперь они не вправе сносить самовольные постройки на земельных участках частных собственников, «кроме случаев, если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан»; жилые и садовые дома; постройки, права на которые зарегистрированы в Росреестре. Для сноса таких самовольных построек нужно судебное решение. Органам госземнадзора, стройнадзора, природнадзора и другого госнадзора предписано сообщать в орган местного самоуправления по месту нахождения самовольной постройки о ней, а тому – поведение в связи с таким сообщением, в частности, запрет вносить изменения в правила землепользования и застройки для узаконивания самовольной постройки, принять решение о сносе самовольной постройки или обратиться в суд о сносе самовольной постройки.
  4. Введён порядок изъятия земельного участка с самовольной постройкой. Позволено предоставлять «нечастный», в т.ч. ранее изъятый, земельный участок с самовольной постройкой через аукцион, и обязанность по её сносу возлагать на приобретателя такого земельного участка.
  5. Дело по спору о сносе самовольной постройки «должно быть рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу». Аналогичное положение введено в ГПК. И до них в последние годы суды в большинстве случаев принимали решения о сносе самовольных построек. Теперь такие решения в условиях загруженности судей и нехватки у них времени на изучение обстоятельств дел сделают такое большинство подавляющим.
  6. Закреплено, что орган регистрации прав на недвижимость, если его вина установлена судом, возмещает убытки, причинённые правообладателю постройки, зарегистрированной в ЕГРН и впоследствии признанной самовольной. Это нововведение представляется особенно важным, поскольку до сих пор так называемая «правовая экспертиза документов», проводившаяся органами регистрации прав на недвижимость, которая вроде бы должна подтверждать законность создания постройки, в т.ч. защищать её от сноса, на практике оказывалась не имеющей значения, поскольку регистрация построек в Росреестре не препятствовала решениям об их сносе как самовольных, т.е. незаконных, а попытки взыскать с Росреестра убытки на существенные суммы оказывались в судах безуспешными.

Наряду с положениями о самовольных постройках 340-ФЗ ввёл принципиально новые положения об индивидуальных жилых и садовых домах (далее – ИЖС), в частности:

Новое понятие ИЖС. Теперь высота ИЖС может быть до двадцати метров. Не указано, что ИЖС предназначен для проживания одной семьи, но установлено, что ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Площадь ИЖС в метрах не уточнена.

ИЖС освобождены от разрешения на строительство, а значит, и от оформления ГПЗУ и схемы планировочной организации земельного участка, что требовалось ранее. Но при этом ИЖС сделано предметом госстройнадзора и не исключено его признание самовольной постройкой. Вместо разрешения на строительство ИЖС введены правила оформления уведомлений о планируемом и построенном ИЖС, но с отказными основаниями.

2. 341-ФЗ

Ввёл принципиально новые правила о публичных сервитутах для размещения линейных объектов на чужих земельных участках, в т.ч. частных собственников, без их изъятия у нынешних правообладателей, если линейный объект нужен для нужд местного населения и не приведёт к невозможности и существенному затруднению прежнего разрешённого использования земельного участка, в частности:

  1. Положения введённой 341-ФЗ главы Земельного кодекса о публичных сервитутах для линейных объектов во многом аналогичны положениям главы Земельного кодекса об изъятии земельных участков для публичных нужд под линейные объекты, введённых ФЗ от 31.12.14 № 499-ФЗ.
  2. Отменены публичные слушания о публичном сервитуте.
  3. Публичный сервитут на земельный участок считается установленным с даты внесения сведений о нём в ЕГРН на основании решении уполномоченного органа о его установлении, а не с даты последующего соглашения о публичном сервитуте между правообладателем земельного участка и лицом, размещающим на нём линейный объект на условиях публичного сервитута.
  4. Публичный сервитут для линейного объекта на всех земельных участках стал платным, размер платы и убытков от такого сервитута правообладателю земельного участка подлежит расчёту.
  5. Введён сжатый срок на судебное оспаривание публичного сервитута.
  6. Требование о выкупе земельного участка, чрезмерно обременённого публичным сервитутом, правообладатель земельного участка вправе предъявить к обладателю такого сервитута, а не к установившему его органу.
Читайте также:  Как относятся к украинцам в москве

Восстановлена возможность строительства линейных объектов на категории земель сельскохозяйственного назначения без предварительного перевода сельскохозяйственного земельного участка в другую категорию земель, отменявшаяся в июле 2016 года.

Также 341-ФЗ установил, что предоставление земельного участка для размещения только линейного объекта государственного или муниципального значения – не на условиях публичного сервитута, а на иных правах – означает его отнесение к категории земель промышленности и иного специального назначения, без принятия решения о переводе или об отнесении такого земельного участка к определённой категории земель. Положения об этом содержатся в статье 11 341-ФЗ и распространяются на все категории земель, кроме категории земель населённых пунктов и мест, где не допускается размещение таких линейных объектов.

3. 342-ФЗ

Посвящён в основном ЗОУИТ: охранным, санитарным, защитным и другим подобным зонам. Но есть в 342-ФЗ и другие существенные, касающиеся многих, нововведения.

До сих пор положения о разных видах ЗОУИТ были в десятках нормативных актах со слабым обобщением. 342-ФЗ эти обобщения ввёл.

Основные нововведения 342-ФЗ:

  1. Исчерпывающе перечислены виды ЗОУИТ, к ним впервые отнесены минимальные расстояния до магистральных газопроводов.
  2. В отношении всех ЗОУИТ введено требование считать их установленными с даты внесения их границ в ЕГРН, но не позднее 2022 года, подробно прописаны правила внесения в ЕГРН границ ЗОУИТ и уведомления об установлении ЗОУИТ попавших в них правообладателей земельных участков.
  3. Новые правила возмещения убытков правообладателям недвижимости в ЗОУИТ связи с их установлением, в т.ч. в случаях наложения на земельный участок ЗОУИТ разных видов.

Также 342-ФЗ вне связи с ЗОУИТ:

  1. Расширил состав оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
  2. Предписал вносить в реестр границ ЕГРН перечень всех видов разрешённого использования земельных участков, установленных в правилах землепользования и застройки.

Оценивая все эти ФЗ в целом, полагаем их более отвечающим интересам различных органов (чиновников), а не частных лиц. Некоторые законопроекты в интересах частных лиц были отклонены.

В частности, по-прежнему существуют широкие возможности признания построек самовольными, но не расширяются возможности строительства некоторых объектов на некоторых земельных участках, например, ИЖС на земельных участках сельскохозяйственного назначения крестьянских хозяйств, которое было разрешено до 2003 года: недавно Госдума отклонила очередной законопроект об этом. Расширение оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство тоже никак не признать в интересах частных застройщиков.

Отклонён правительственный законопроект 2014 года об отмене категорий земель с переходом к территориальному планированию, хотя в 2018 году почти везде в стране приняты документы территориального планирования. Сохранение деления земель на категории существенно затягивает и удорожает многие виды деятельности, в т.ч. на которые государством выданы лицензии, в частности, недропользование.

Отмену разрешений на строительство ИЖС перевесили «уведомлением», которое по сути является не уведомлением, а заявлением о разрешении строить ИЖС, поскольку введены основания для «уполномоченного органа» в ответ на такое уведомление отказать в строительстве ИЖС с сообщением об этом в госстройнадзор и госземнадзор, т.е. в Росреестр, чтобы не состоялась регистрация права собственности на ИЖС. Также постращали признанием ИЖС самовольной постройкой в ускоренном (один месяц) судебном порядке.

Публичный сервитут для размещения линейного объекта в редакции 341-ФЗ означает, что сетевые или другие организации, размещающие линейные объекты (трубопроводы, кабели, воздушные линии), могут быстро и неожиданно для правообладателя земельного участка «прийти» практически на любой земельный участок, а его собственнику придётся расстаться со своими планами по его использованию или торговаться/судиться с «сетевиком». При этом до сих пор было очень мало решений судов о сносе линейных объектов как самовольных построек.

За линейным объектом на условиях публичного сервитута неизбежно следует его охранная зона, т.е. ЗОУИТ, которая ещё больше ограничит пользование своим земельным участком, а убытки от ЗОУИТ предстоит доказывать.

Уже давно прошли те времена, когда Медведев Д.А. призывал «не кошмарить бизнес». Сейчас тенденция явно обратная. Что ни закон, то кошмар. Строительный бизнес точно решили угробить. Только что вышли поправки в закон о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ, при буквальном прочтении которого все застройщики должны свернуть привлечение дольщиков на всех стройках кроме одной, а на новые привлекать дольщиков не могут и подавно, даже если разрешение на строительство получили до вступления закона в силу (во всяком случае, так буквально толкуют закон многие региональные органы надзора за долевым строительством, несмотря на жалкие потуги Минстроя дезавуировать этот ублюдочный продукт Государственной Думы России (именуемой далее «бешеный принтер») своими письмами, как на тебе, новая напасть.

Закон № 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. Всего-то страниц 80 поправок в разные законы. Половина вступила в силу сразу, с 4 августа. Переварить нормальному человеку нереально сходу (при том, что тут же выплюнут бешеным принтером ещё и 340-фз от того же числа, всего-то страничек на 40 поправок в тот же Градостроительный Кодекс («ГСК»).

Так вот, коллеги, одна из поправок, на которую пока, видимо, не все обратили внимание, это новая редакция части 6 статьи 55 Градостроительного Кодекса. О ней пойдёт речь.

ГСК, статья 55, часть 6:

« 6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

«5) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом

Стало (ввели законом 342-фз):

«5) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 настоящего Кодекса, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию.»

Прежняя редакция, конечно, была не самой удачной: не совсем понятно, что должно применяться на дату выдачи ГПЗУ – только ограничения, установленные Град. Регламентом, или разрешённое использование (далее – «РИ») тоже определяется на дату выдачи ГПЗУ. Но идея была явно в этом, и семантика позволяла толковать именно так.

Что же теперь? А теперь всё наоборот! Пожили в стабильности и хватит с вас.

Что же теперь выходит? А вот что. Приведу конкретный пример (из жизни).

Застройщик в каком-нибудь 2013 году купил большой участок для застройки квартала. Получил ГПЗУ, сделал ППТ. Градрегламента не было. Зато это была зона регулирования застройки объектов культурного наследия (ЗРЗ), и в неё были определённые требования к застройке. Всё это вместе (режим ЗРЗ, ППТ, ГПЗУ) позволяли строить жилые дома в 5 этажей (4+мансарда).

Застройщик наш потихоньку застраивал квартал, строил и вводил домики в 4+мансарда этажей (всего 5), привлекал себе дольщиков, они получали квартирки.

Но вот в 2014 году принимается (а в 2015-м меняется) «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков» (Приказ МЭР от 01.09.2014 № 540). А там у нас виды разрешённого использования разграничиваются в том числе по ЭТАЖНОСТИ застройки:

Читайте также:  Право и дееспособность граждан

— малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1) – «до 4 этажей, включая мансардный»;

— среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) – «жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей»;

— многоэтажная жилая застройка (код 2.6) – 9 и выше этажей .

И вот летом 2016 года выходят Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), где для данного квартала устанавливается зона «малоэтажной многоквартирной жилой застройки» (т.е. 4 этажа, включая мансардный). Всё в соответствии с Классификатором.

Наш застройщик продолжает себе спокойно строить, потому что федеральный закон № 373-ФЗ от 03.07.2016 как раз ввёл норму п. 5 ч. 6 ст. 55 ГСК, что при вводе разрешённое использование определяется на дату выдачи ГПЗУ, а значит всё хорошо.

И вот к августу 2018 года он как раз достроил следующую очередь (с кучей дольщиков). И тут ему говорят: фиг тебе, а не разрешение на ввод в эксплуатацию. У тебя дом должен соответствовать РИ на дату ввода. А на сегодня там 4 этажа, включая мансарду, а у тебя 4 + мансарда. До свидания. Срезай этаж (проданный дольщикам на всех законных основаниях).

Может быть получить срочно разрешение на отклонение от предельных параметров? Ан нет, нельзя. Потому что ЗРЗ, а в ЗРЗ отклонение прямо запрещено (п. 22 Постановления Правительства РФ от 12.09.2015 N 972).

Может быть поменять ПЗЗ? Ну, для начала, поменять ПЗЗ в большом городе под конкретный проект вряд ли реально.

Но дело даже не в этом, а в ещё и другом подарке закона 342-фз:

« 5) статью 33 (Град Кодекса – Ц.Ф.) дополнить частью 7 следующего содержания:

"7. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.";»

Т.е. ПЗЗ НЕЛЬЗЯ менять для легализации самовольной постройки.

Правда, проблема ещё и в том, что наш этот домик вообще-то формально вроде бы не попадает под понятие «самовольной постройки». Откроем п. 1 ст. 222 ГК (которую тоже успел перекроить бешеный принтер законом 339-фз всё от того же 3 августа):

«1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.»

Т.е. 2 критерия должны соблюдаться одновременно:

1) постройка должна не соответствовать РИ на дату начала стройки;

2) постройка должна не соответствовать РИ на дату постройки.

Но в нашем случае первый критерий НЕ соблюдается, потому что на дату начала стройки постройка РИ соответствовала, были получены все согласования, пройдена экспертиза, получено разрешение на строительство.

Но если не дают разрешение на ввод, то и права не зарегистрировать. Более того, и по суду не получится, потому что согласно части 3 всё той же ст. 222 ГК РФ:

«3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;»

А она у нас не соответствует.

Так что иного варианта, как срезать этаж и выгонять всех дольщиков с этого этажа, глобально просрочить в итоге ввод дома в эксплуатацию (на год минимум, а скорее на полтора в связи с новым проектом, его экспертизой, перестройкой дома), отдать квартиры дольщикам в итоге за полцены, т.к. все потребуют за полтора года пени за просрочку передачи квартир, и в итоге обанкротиться, у нашего застройщика нет.

Вопрос: кто создаёт в этой ситуации «обманутых дольщиков»? Застройщик? Или может быть всё же бешеный принтер своими очень «продуманными» законами?

Можно понять, откуда родилась эта поправка в ч. 6 ст. 55. Весь закон 342-фз касается регламентации «зон с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ). И идея-то была такова, что если в период строительства появилась ЗОУИТ, которая легально установлена, то если вводимый объект противоречит режиму ЗОУИТ, то все убытки застройщику, который не сможет ввести свой объект в эксплуатацию, должно возмещать лицо, в чьих интересах возникла ЗОУИТ. На эту тему даже специальная статья введена в Земельный Кодекс ( Статья 57.1. Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий).

Однако бешеный принтер «как всегда» (по Черномырдину) не подумал, что РИ – это не только вновь установленная ЗОУИТ, а это ещё и новые ПЗЗ, градрегламенты, принятые на вполне законных основаниях в то время, пока шла стройка (ведь стройка – это процесс длительный, если дома большие, то от момента прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство и до ввода проходит года два).

И вот тут-то мы и получим реальный кощмар для бизнеса: застройщик строил себе, не зная горя, привлекал дольщиков, и тут, пока он строил, местные власти приняли новые ПЗЗ, где в соответствующем квартале решили вместо многоэтажного жилья строить только среднеэтажное, или вообще строить деловые центры, а жильё признали условно разрешённым видом, и всё, строящийся дом АВТОМАТОМ обречён! Он заведомо становится самовольной постройкой. С кучей «обманутых дольщиков». Кто их обманул? Уж точно не застройщик в такой ситуации. А между тем местная власть, приняв новые ПЗЗ, формально тоже ничего незаконного не сделал. Это её прерогатива – принимать ПЗЗ. И это не ЗОУИТ, а просто новое зонирование территории. И никаких убытков она застройщику вроде бы и возмещать-то не должна, ибо нет такой нормы в законодательстве, ни в градостроительном, ни в земельном, а согласно ст. 16.1 ГК РФ убытки о правомерных действий органов власти возмещаются только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Читайте также:  Где можно получить инн если потерял

В принципе сложившуюся ситуацию можно считать примером придания закону обратной силы в случаях, когда этого делать никак нельзя. Стройка – процесс длительный. Ещё раз сошлюсь на приведённый выше пример: застройщик начинал строить в соответствии с РИ и всеми разрешениями и правомерно. И тут новый закон, и всё. Он не может ввести дом, и он автоматом превращается в самовольную постройку. И НИКАКИХ переходных положений в законе! Немыслимая картина. В принципе, хороший «кейс» для Конституционного суда. Но чтобы до него добраться, надо вначале пройти все круги ада в судах обычных.

Всем хорошего инвестиционного климата…

  • 5817
  • рейтинг 16

Реформа ГК РФ: комментарий изменений гражданского законодательства

Правовые аспекты оборота Больших данных

Повышение квалификации: трансграничная торговля

Похожие материалы

Комментарии (30)

Спасибо, что обратили внимание на эти, на мой взгляд, более чем существенные проблемы, которые создал 342-ФЗ.

Чем больше размышляю о невозможности внесения изменений в ПЗЗ, получения отклонений от предельных параметров разрешенного строительства для, тем меньше поводов для радости. Однако в Вашем случае полагаю, что сам по себе отказ в получении РНВ при отсутствии уведомления о выявлении самовольной постройки не должен служить основанием для отказа в запуске процедуры внесения изменений в ПЗЗ.

Федор, вам не кажется, что к п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК следует применять ограничительное толкование, т.е. оговорку "на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" распространять только на ограничения (хотя здесь стоит написать ЗОУИТ), тем самым оговорка не будет распространяться на ВРИ земельного участка?
Соответствующее толкование позволит увидеть "идею" 342-фз, направленную на регулирование ЗОУИТ.

Между тем, далее появляется логичный вопрос, какому ВРИ должен соответствовать построенный объект? Установленному на момент получения разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию? Хочется верить, что суды посредством системного толкования п. 5, ч. 6 ст. 55 ГрК и п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрК будут приходить к выводу, что объект должен соответствовать ВРИ земельного участка, установленного на дату (с учетом текущей практики) обращения застройщика за получением разрешения на строительство.

Ситуация "отрыва" ВРИ от град. регламента (в ГрК) всегда являлась странной.
В таком случае, будем ждать позицию Минстроя.

Федор, добрый день! Полностью присоединяюсь к тому негодованию, которое Вы выразили в своей статье по поводу принятия «бешеным принтером» законов 339-ФЗ, 340-ФЗ и 342-ФЗ.
Я практикующий юрист в компании-застройщике, поэтому, так же как и Вы, уже не первую неделю ломаю голову, как работать в условиях, установленных этими законами. И мысли у меня в целом очень схожи с Вашими.
Однако позволю себе обратить внимание на один нюанс, мысль о котором возникла у меня при прочтении подготовленного Вами материала.
Согласно ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:
вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
Согласно ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. (Исключение – если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия – ч. 8 ст. 36 ГрК РФ).
Тем самым, если у Вас есть земельный участок, вид разрешенного использования которого в государственном реестре недвижимости определён как «строительство многоквартирных жилых домов 5 этажей» (формулировка, конечно, условная в данном случае), то Вы при застройке этого участке вправе исходить из разрешенного использования, зафиксированного в выписке из ЕГРН на данный участок. В этом смысле, с моей точки зрения, не возникает какой-либо проблемы с применением той части новой редакции п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ (прошу прощения за тавтологию), которая предусматривает необходимость соответствия построенного объекта виду разрешенного использования, действующему на дату выдачи разрешения на ввод. Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в выписке из ЕГРН, позволяет строить объект, который Вы хотите ввести в эксплуатацию. Сказанное, конечно, актуально лишь для ситуации, в которой у земельного участка по данным ЕГРН сохранился тот же вид разрешенного использования («строительство многоквартирных жилых домов 5 этажей»), который был при получении разрешения на строительство.
При этом что касается упомянутого Вами классификатора видов разрешенного использования, то необходимо отметить, что в соответствии с ч. 11 ст. 34 Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (а именно этим законом, масштабно изменившим ЗК РФ, была введена необходимость формулирования ВРИ з/у в ПЗЗ в соответствии с классификатором) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Там, кстати, у этого закона № 171-ФЗ было много переходных положений, возможно, еще какие-то будут полезны для Вашей ситуации.
А вот что делать с неоправданно «широкой» формулировкой остальной части нормы п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ (несоответствие объекта капитального строительства … ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), я, признаться, пока не знаю. В это «иное законодательство» при желании «на законных основаниях» можно запихать все, что угодно, включая те же требования градостроительного регламента, установленного новыми ПЗЗ, принятыми в период строительства объекта (хотя про необходимость соответствия построенного объекта требованиям к строительству на дату выдачи ГПЗУ, представленного при получении разрешения на строительство, говорится отдельно в п. 2 ч. 5 ст. 55 ГрК РФ, но тем не менее)… Сказать-то, видимо, хотели, действительно, про зоны с особыми условиями использования, а сказали в итоге непонятно, про что…
А в целом все это в духе современного законодателя. Р.С. Бевзенко в одном из своих блогов правильно назвал эту ситуацию «ЗАКОНОРЕЯ»: ГД РФ выпускает по 500 законов в год и еще гордится этим (!). А упомянутый Вами закон № 175-ФЗ об изменении закона 214-ФЗ о долевом участии (так же как и другие законы, принятые ранее в целях изменения ФЗ № 214), действительно, яркий пример абсурда современного законодательного процесса. Даже то, как его приняли, свидетельствует об этом: закон от 01.07.2018, в нем указано, что он действует с 01.07.2018, а опубликован он был только 03.07.2018! Вот так у нас уже стало необязательным даже публиковать законы для того, чтобы они действовали. При этом опубликовали закон с очевидными ляпами в формулировках, а теперь эти ляпы – закон!;-)

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector