No Image

Фз 102 об ипотеке последняя редакция

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

Все вопросы, связанные с ипотечным кредитованием регулирует основной законодательный акт – федеральный закон об ипотеке (ФЗ-102 от 16.07.1998 года). Сегодня работает актуальная редакция документы, с поправками, внесенными в 2019 году. Узнать подробности о порядке оформления и выплаты ипотечной ссуды можно в представленном материале.

Общие положения

Ипотека в России появилась лишь в конце 20 века. Сегодня механизм жилищного кредитования продолжает требовать развития. Первые предпосылки формирования ипотечного регламенты появились в 1991 году.

Лишь 16 июля 1998 года был принят ФЗ-102 о порядке и условиях оформления ипотечной ссуды. Фактически, документ продолжает функционировать в начальном виде, за исключением ряда поправок, внесенных в ходе работы системы кредитования.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Приобретение жилья на заемные средства имеет ряд особенностей, которые нужно знать. Существенные требования выдвигаются к работе ипотечного механизма. В ФЗ-102 можно прочитать о порядке оформления ипотеки и о всех требованиях к залоговой собственности.

Раздел закона о залоговом имуществе

В ФЗ-102 представлен полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Вся подробная информация описывается в кредитном соглашении. Для подтверждения права залогодержателя на объект, составляется закладная. Не все имущество предоставляется в качестве залога, а только то, которое проходит по критериям.

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

Клиент, оформляет залог на имущество, должен знать, что у него есть определенные права. Гражданин может прочитать об этом подробно в ФЗ-102. Основные права состоят в следующем:

  1. Залогодатель вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению и по его прямому назначению даже при обременении.
  2. Владелец имущества может его использовать для извлечения дохода.
  3. Вся прибыль достается собственнику, а банк не может претендовать не деньги.

Даже при реализации собственности в ходе аукциона у собственника есть первоочередное право погасить долг и получить назад свое имущество.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

По гражданскому кодексу РФ, соглашение о получении заемных средств составляется в обязательном порядке. Чтобы документы получил правовую значимость, важно соблюсти требования, прописанные в законодательстве.

В соглашении должна присутствовать информация:

  • Предмет ипотечной ссуды и его оценка;
  • Сущность принимаемых обязательств, со стороны соискателя и со стороны кредитора;
  • Объем и сроки выполнения указанных обязательств.

Всесторонне описать предмет залога. Это позволит в дальнейшем его идентифицировать. Обязательно в договоре нужно указать местоположение, название, дать описание объекту недвижимости. Когда речь идет об арендованном имуществе, действуют те же правила.

Когда есть необходимость, в соглашение по ипотеке добавляются условия, при которых запускается механизм реализации залога пи судебном взыскании. Обязательно указывается порядок досудебного урегулирования проблемы.

Договор ипотеки

Соглашение по ипотеке с физическим лицом, покупающим квартиры, должно быть составлено с учетом норм, прописанных в законе о потребительском кредите. В обязательном порядке должны быть соблюдены условия:

  • На первой странице документа должна быть указана полная стоимость кредита.
  • За действия, которые не разрешены законом, с заемщика никакая плата взиматься не может.
  • Условия и порядок выдачи займа должны быть заранее представлены клиенты, чтобы он мог в любое время их изучить. Оптимальным вариантом является размещение на сайте кредитора.
  • Совместно с соглашением, заемщику должен быть выдан специальный график платежей.

Помимо подписания самого договора, клиенту придется подписать еще и сопутствующие бумаги. Здесь можно указать закладную.

Закладная

По факту, речь идет о ценной бумаге, именного типа, где прописано право требования залогодержателя об исполнении взятых заемщиком обязательств. При подписании закладной, залогодатель обязуется передать имущество в распоряжении банка, если денежных средств на оплату взятой жилищной ссуды у него нет.

В ФЗ-102 обязательного требования о составлении закладной нет. Данное требование – это индивидуальное условие банковского заведения. Клиент вправе соглашаться или не соглашаться на такой исход.

Закладная оформляется залогодателем или совместно с третьим лицом, когда имущество принадлежит двоим гражданам. В закладной должна быть четко отражена информация:

  1. Название документа;
  2. Личные данные заемщика и кредитора. Реквизиты, контактные данные;
  3. Дата и место подписания кредитного договора;
  4. Сумма к выплате по соглашению, а также, проценты;
  5. Срок исполнения взятых обязательств;
  6. Полное описание залога и отметка о гос.регистрации документа;
  7. Указание о наличии/отсутствии обременений со стороны третьих лиц;
  8. В конце документа ставятся подписи всех участников.

Закладная передается кредитору и хранится у него. Клиент получает только дубликат. Обременение может быть снято с залога лишь при условии, что вся сумма долга была возвращена клиентом в банк.

Регистрация ипотеки

По закону, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это связано с тем, что кроме указанного положения, регулирует процесс и ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости». На основании этого документа, все сделки с недвижимостью проходят через регистрацию в гос.органе.

Основанием для проведения такого мероприятия становится заявление поданное залогодателем и залогодержателем. В рамках процедуры, происходит регистрация права заемщика на жилье и прав кредитора на обременение.

Сохранность ипотечного имущества

Залогодержатель не вправе запретить собственнику имущества пользоваться им по прямому назначению. Более того, собственник моет извлекать прибыль из этого объекта, а кредитор не вправе претендовать на доход.

Залогодатель принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности заложенного имущества. Собственник обязан своевременно производить ремонт на собственные деньги, содержать жилье или коммерческий объект в надлежащем состоянии.

Последующая ипотека

Такое соглашение обеспечивается повторным залогом уже заложенного имущества. Это может быть обеспечение по одному и тому же займу. Необходимо, чтобы все условия первоначального соглашения соблюдались.

Когда в первичном кредитном договоре, установлен запрет на передачу имущества в залог при последующей ипотеке, оформление соответствующей сделки будет являться нарушением закона.

Переуступка

Право залогодержателя заключается в том, что он может передавать возможность требования исполнения обязательств по ипотеке третьему лицу. Если банк захочет уступить залог третьей организации, то достаточно оформить это все специальным соглашением. Лицо, получившее право, автоматически становится кредитором.

Взыскание

При несвоевременной выплате денежных средств по ипотеке, кредитор вправе потребовать принудительного взыскания долга с клиента. Есть два варианта решения проблемы:

  • Принудительное – через судебное разбирательство;
  • Досудебное – проблема решается путем достижения договоренности между сторонами.

Если второй вариант не прописан в соглашении о кредите, то кредитору остается обратиться только в суд. Взыскать долга нельзя, если период просрочки меньше трех месяцев, а остаток долга – меньше 5% от суммы.

Реализация имущества

Собственность, принадлежащая должнику, может быть выставлена на торги. Проведение аукциона регулируется положениями ГК РФ и процессуальным законодательством. Торги проводятся в следующем порядке:

  1. За 30 суток, но не позднее, чем за 10 суток до проведения аукциона размещается объявление с информацией о том, где и когда будет проводиться мероприятие.
  2. Лица, желающие принять участие в торгах должны внести залог в 5% от начальной стоимости объекта. Человек, предложивший максимальную цену, объявляется победителем. Остальным, залоговая сумма возвращается по завершению аукциона.
  3. В день аукциона составляется и подписывается победителей протокол. Решение будет действовать в течение пяти суток. По истечении этой даты с человеком заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущественных объектов происходит по стандартной схеме, с той лишь разницей, что торги организует уполномоченный представитель залогодержателя. Сумма, полученная от продажи, распределяется между залогодержателем, а остаток подлежит возврату залогодателю.

Кредитор обладает правом оставить имущество себе, а должник, в любой момент до закрытия торгов, сможет остановить взыскание, полностью погасив долг. Когда присутствует лишь один покупатель, торги признаются несостоявшимися. Аналогичное решение принимается, если начальная сумма не возросла или победитель не смог оплатить нужную сумму. За отсутствие платы со стороны победителя предусмотрена правовая ответственность.

Читайте также:  Как проверить недвижимость на залог

Особенности ипотеки на землю

Оформить ипотеку на земельный участок можно, если оборот объектов не ограничен законом. Размер надела тоже не должен быть меньше установленного размера. В качестве залога могут быть представлены участки ИЖС. Кредиты выдается на:

  • Приведение купленного участка в порядок;
  • На застройку;
  • На покупку территории.

Решение о возможности передачи имущества в залог принимается на муниципальном уровне.

Когда собственник желает построить на территории здания или сооружения, спрашивать залогодержателя не требуется. Важно, чтобы в договоре не было пунктов, противоречащих этому.

В дальнейшем, строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, они тоже включаются в залог.

Ипотека на нежилые помещения

В отдельном разделе описываемого закона представлены особенности, касающиеся оформление ипотечной ссуды на нежилое помещение. Нужно учитывать моменты:

  • Любое предприятие – это единый комплекс. Передается в ипотеку со всем имуществом, расположенным на территории, включая земельный надел.
  • Отдельно стоящее строение становится залогом, вместе с участком.
  • Залогодержатель не вправе ограничивать заемщика в пользовании имуществом.
  • Предприятие передается в залог, если сумма долгов составляет больше половины оценочной стоимости. Срок требований к взысканию – от года с момента подписания договора.

В дальнейшем, принудительно выполнить кредитные обязательства, заемщика-предприятие, может заставить лишь судебный орган по результатам разбирательства.

Ипотека жилых домов и квартир

Определенные требования предъявляются к жилым домам, при передаче их в залог по ипотечной ссуде. Условия, которые необходимо учитывать, выглядят так:

  1. Когда в жилище прописаны дети, требуется разрешение службы опеки.
  2. При строительстве жилья, ипотека может получить обеспечение материалам или оборудованием. После застройки, залогом становится дом.
  3. По военной ипотеке, дом находится в залоге у банка и у ведомства, которое выплачивает долг.

Помещения, находящиеся в муниципальной собственности не могут быть оформлены по ипотеке и переданы в залог.

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе

С учетом типа недвижимости, которая выступает в роли залогового имущества, регистрация проводится в разные сроки:

  • Жилая недвижимость – 5 суток;
  • Нежилой комплекс – 15 суток;
  • Остальные объекты – до месяца.

Когда договор залога проходит заверение в нотариате, процедура оформления может быть сокращена на 5 суток, но не более того.

Что может помешать сделке?

Причин срыва операции по совершению ипотечной сделки может быть несколько. В основном, решение приостановить процедуру оформления, исходит от участников процесса. По ст. 20 ФЗ-122, Регпалата может вынести отказ о внесении данных в госреестр, но при наличии веской причины. Когда причина имеется, каждый участник должен быть оповещен по правилам. Все данные, по вопросу можно найти портале Росреестра.

Только на этом этапе допускается корректировка сделки. Если во время достижения договоренности была оформлена закладная, то внесение дополнительных изменений не ращрешается. Приостановка регистрации осуществляется до месяца. Это нужно для исправления неточностей и ошибок.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Обременение с залогового имущества можно снять, только при одном условии. Кредит должен быть погашен в полном объеме. После того, как последняя сумма переведена в банк, нужно сделать следующее:

  1. Обратиться к кредитору и взять у него справку о полном закрытии долга по кредиту.
  2. Получить в банке закладную.
  3. С документами, обратиться в Росреестре. Подать заявление.
  4. Получить свидетельство о собственности на жилье, но без обременений.

Процедура может потребовать некоторого времени, но вопросов, этот этап у заемщика не вызывает. Следует удостовериться, что обременение действительно было снять, иначе потом пользоваться имуществом и совершать с ним правовых сделки будет невозможно.

Последние изменения и действующая редакция закона

Ипотечный закон был несколько раз пересмотрен и в документе появились следующие поправки:

  • Предметом ипотеки стали машино-места. Теперь покупатели могут оформить ссуду на приобретение стоянки.
  • Регистрация ипотечного соглашения теперь не обязательная к выполнению.
  • Перестали действовать п. 1 ст. 22, п.3. ст. 25. А также, перестали работать ст. 27-28. В положениях речь шла об оспаривании регистрации ипотечной ссуды.
  • В 2019 году были пересмотрены ставки на жилищные займы. С начала года они установлены на уровне в 9-11,4%.
  • Теперь сумма взыскания с должника напрямую зависит от ставки ЦБ РЦ.
  • Суммы неустоек и штрафов стали меньше. Теперь, должникам смягчили штрафы. Ранее, сумма равнялась 20% в год, а теперь будет оплачивать с учетом базовой Ставки ЦБ РФ.

Есть вероятность, что будет принят закон о кредитной амнистии, в рамках которого установят мораторий на досрочное погашение взятых займов. До сих пор программа не получила одобрения чиновников.

Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке» содержит все обязательные условия получения и возврата ипотечного займа. Для людей, собирающихся оформить жилищную ссуду, с данным документом стоит предварительно ознакомиться. В акт периодически вносятся поправки, направленные на улучшение условия погашения займа гражданами.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника. При невыполнении обязательств по кредитному договору кредитор имеет право удовлетворить обязательства путем реализации имущества заемщика.

Описание закона об ипотеке

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года, а одобрен Советом Федерации 9 июля того же года. Последние изменения вносились 25 ноября 2017 года.

Краткое содержание Федерального закона:

  1. Глава 1 — Описывает основные положения.
  2. Глава 2 — Раскрывает процесс заключения договора об оформления ипотеки.
  3. Глава 3 — Описывает понятие закладной.
  4. Глава 4 — Перечисляет государственную регистрацию ипотеки.
  5. Глава 5 — Обеспечивает сохранность имущества, которое закладывается по договору об ипотеке.
  6. Глава 6 — Описывает переход прав на имущество, закладываемого по договору об ипотеке.
  7. Глава 7 — Перечисляет возможности клиента при взятии последующего ипотечного займа.
  8. Глава 8 — Описывает методы уступки прав по договору об ипотеке, в том числе при передаче и залоге закладной.
  9. Глава 9 — Раскрывает порядок обращения взыскания на имущество, которое закладывается по договору об ипотеке.
  10. Глава 10 — Описывает продажу закладываемой недвижимости, которое предварительно прописывается в контракте.
  11. Глава 11 — Перечисляет особенности ипотеки земельных территорий.
  12. Глава 12 — Раскрывает особенности оформления ипотечных займов для зданий, предприятий, сооружений и нежилых помещений.
  13. Глава 13 — Описывает особенности ипотеки квартир и жилых домов.
Читайте также:  Что делать если страховая не выплачивает деньги

Новые поправки

В Федеральный закон «Об ипотеке» были внесены поправки 25 ноября 2017 года. В частности, изменения претерпели следующие статьи и пункты:

П 2 ст 1

Если один из участников сделки нуждается в ипотеке, стороны обязаны заключить между собой договор, в котором перечисляются условия и требования, а также мера ответственности в случае невыполнения оговоренных пунктов.

Ст 4

Статья 4 настоящего закона была изменена. В ней описывается, что залогодатель в некоторых случаях обязан понести расходы за залогодержателя по страхованию конкретного недвижимого имущества. Иногда он должен оплачивать задолженности, связанные с:

  • коммунальными услугами;
  • имущественным налогом;
  • сборам.

Однако возмещение таких расходов осуществляется за счет заложенного недвижимого имущества.

П 1 ст 5

В статье 5 настоящего закона был изменен пункт 1. Термин «космические объекты» был удален. Теперь остались лишь морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плаванья.

Ипотека оформляется на указанное имущество согласно 5 статье закона. Оно принадлежит залогодателю на правах собственности. Если базироваться на Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах, то такое имущество может принадлежать на базе оперативного управления или хозяйственного ведения.

П 3 статьи 6

В ней описывается, что зачастую предметом ипотеки является имущество. Чтобы его заложить, требуется согласие/разрешение второго владельца (если имеется). При ипотечном процессе требуется аналогичное согласие.

Если в виде залога выступает недвижимое имущество, которое не относится к оперативному управлению или на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или субъектом.

П 1.1 ст 9

Если ипотека оформляется на основании законодательства Российской Федерации, в договоре могут быть перечислены способы реализации закладываемого недвижимого имущества, а также условия, которые должны быть соблюдены. Условия и порядок реализации закладываемого имущества может определять судебная инстанция.

П 2 ст 9

По закону договор об ипотеке должен содержать право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю. Дополнительно следует указать название госоргана, который выдал это право.

П 4 ст 9

В пункте 4 статьи 9 говорится об обязательствах, обеспечивающихся ипотечным кредитованием. В договоре об ипотеке указывается сумма, основания возникновения и срок исполнения. Если сумма подлежит обсуждению, то в договоре указываются критерии для определения таковой.

П 3 ст 20

В пункте 3 стать 20 описывается закладная. Закладная должна соответствовать требованиям статьи 14 текущего Федерального закона «Об ипотеке».

П 2 статьи 29

Залогодержатель обязан получить денежные средства первым в сравнении с другими кредитными организациями в случае, если недвижимым имуществом пользуются другие люди, а за пользование они отчисляют денежные средства залогодателю.

П 2 ст 31

Пункт 2 статьи 31 претерпел изменения. В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть прописаны условия о страховании. Если условий нет, то залогодатель о закону обязан страховать недвижимое имущество за собственный счет. Если этот пункт не исполняется, залогодержатель может самостоятельно страховать имущество в полной стоимости от рисков повреждения и утраты. Если полная стоимость имущества выше обеспеченного ипотекой обязательства, в этом случае залогодержатель может потребовать от заемщика денежные средства в размере понесенных им расходов.

П 3 ст 43

В нем описываются нюансы заключения последующего договора об ипотеке, который заключается несмотря на установленный запрет. Он может быть признан судом недействительным в соответствии с договором.

П 1 ст 44

Если залогодержатель не выполняет обязанности, он вправе требовать возмещение убытков, если не будет доказано, что он получил информацию о предыдущих ипотеках.

П 3 ст 44

Последующий договор об ипотеке может быть заключен после предыдущего в целях изменения условий и требований в нем. Однако, второй договор не должен нарушать права сторон, которые были перечислены в письменном виде в первом договоре.

П 4 ст 46

Если залогодателю приходит извещение о том, что определенный залогодержатель требует от него некую денежную сумму, прежде чем ее перечислить, залогодатель обязан уведомить других залогодержателей этого недвижимого или движимого имущества.

П 2 ст 55

В этом пункте описывается продажа закладываемого недвижимого имущества во внесудебной процедуре. Чтобы правильно его реализовать, нужно следовать порядку, обозначенному в статье 56 настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке могут быть предусмотрены условия взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если сторонами договора являются юридические лица или индивидуальные предприниматели. В этом случае одним из способов реализации недвижимого или движимого имущества является самостоятельная процедура. При проведении этой процедуры предпринимаются правила из гражданского законодательства о купле-продаже.

Если индивидуальный предприниматель исключается из единого государственного реестра, то это не является поводом для отмены условий, прописанных в договоре.

П 3 ст 55

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора оставляет себе движимое или недвижимое имущество, оно входит в счет погашения долга залогодателя. К примеру, стоимость недвижимого имущества не может быть ниже рыночной цены.

Для осуществления описанной процедуры имущество предварительно оценивается. Если заинтересованный в покупке клиент не согласен с оценочной стоимостью, можно провести вторичную проверку. Если же недвижимость была продана ниже рыночной стоимости, то по закону залогодатель вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков в размере разницы между оценочной стоимостью и проданной ценой недвижимости.

П 5 ст 55

В этом пункте описывается, что предметом ипотеки может стать и жилое помещение, если оно является единственным пригодным в качестве постоянного места проживания. Закладываемое имущество — это предмет предшествующих и последующих ипотек, при которых используется разный порядок обращения взыскания.

П 4 ст 55.2

Если планируется взыскание заложенного имущества, то в соответствии с положением закона оно направляется по месту нахождения юридического или физического лица.

Ст 59.1

При последней редакции закона статья 59.1 была полностью изложена в новой редакции. В ней говорится о том, что залогодержатель может оставить себе имущество или продать его другому лицу. Как гласит п 1.1. статьи 9 настоящего Федерального закона в порядке, который устанавливается конкретным пунктом, стороны могут оставить имущество заложенному лицу за собой как во вне судебном порядке, так и по требованию суда.

Залогодержатель благодаря ипотеке компенсируют риски не возврата долга или возмещения убытков и судебных издержек (при необходимости). В договоре указывается конкретная сумма, которая должна быть выплачена должником. Если полученная сумма взыскания выше той, которая оговорена в документе, залогодержатель вправе вернуть остаток залогодержателю.

Скачать последнюю редакцию 102 ФЗ

Ипотека устанавливается в виде обязательств, которые возникают при составлении кредитного договора или договора займа. Обязательства, которые возникают в результате получения ипотеки, должны учитываться кредитором и должником. Если стороны являются юридическими лицами, то обязательства по соглашению устанавливаются в порядке, указанном в законе РФ о бухгалтерском учете.

Скачать Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последними изменениям от 25.11.2017 можно по ссылке.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПравовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Читайте также:  Земельный налог для участников боевых действий

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2019 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2019 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

  1. Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
  2. Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
  3. Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
  4. Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2019 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
  5. Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

  1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
  2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
  3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
  4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
  5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
  6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
  7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
  8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
  9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
  10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
  11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
  12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
  13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Преимущества и недостатки закона

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

  • учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
  • при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
  • возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

  1. Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
  2. При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
  3. Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
  4. Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
  5. Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
  6. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
  7. Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
  8. Банк имеет право проверять заложенное имущество.
  9. Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
  10. Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
  11. В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector