No Image

Что значит продажа квартиры с обременением

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
10 марта 2020

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Читайте также:  Рефинансирование кредита по двум документам

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Читайте также:  Как узнать серию военного билета

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

Содержание статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь(ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.
  3. Жилье, арестованное уполномоченными органамивследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1. Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2. Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3. Сервитут.

Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4. Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5. Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

Читайте также:  Административная ответственность военнослужащих граждан призванных

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6. Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Все риски обременения на квартиру для собственника и покупателя

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
  6. Обременения, наложенные органами опеки , невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами — как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах — иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире. Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.
  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.
  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья — можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector